「告知事項あり」ってどんな物件?【住んでも大丈夫なのか?】

どうも。現役不動産営業マンのmatsudaです。

悩み

・告知事項あり物件ってどんな物件のことを指すの?

matsuda

この告知事項の「告知」とは、主に対象の部屋または物件で死亡事例があったことを知らせるための物なのです!

一般的には「事故物件」や「訳アリ物件」なんて呼ばれたりすることが多いですよね。

さらに、告知事項の内容は死亡事故だけに留まりません!

その他様々な要因で告知事項がなされるケースがあります。

今回は、そんな告知事項あり物件の意味と種類を説明するとともに、事故物件の特徴を解説していきます。

こんな人に記事を読んでほしい
  • 告知事項あり物件の購入を検討している人
  • 賃貸で告知事項物件を借りようとしている人
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最近は、あえて事故物件に住む人もいるという話も聞きますし、事故物件専門の不動産会社もあるらしいです。

告知事項ありってどんな物件?

告知事項等は以下の2種類に分類分けすることができます。

  • 物理的瑕疵
  • 心理的瑕疵

冒頭で説明しました部屋・物件で死亡者が出た物件とは「心理的瑕疵」に該当してきます。

では、物理的瑕疵と心理的瑕疵にはその他どのようなものがあるのでしょうか?

まずは、告知事項の「種類」や「ケース」を見ていきましょう。

告知事項ケース:➀物理的瑕疵

「瑕疵(かし)」とは、一見しただけでは発見することができない傷や欠陥のことを指します。

いわゆる、物件に住む(使用する)にあたって、物理的な欠陥のことですね。

物理的瑕疵の主な内容が以下になります。

物理的瑕疵の主な内容
  • 雨漏り
  • シロアリによる被害
  • 耐震基準未満
  • アスベスト
  • 土壌汚染 などなど
matsuda

検討している物件に物理的瑕疵が発生していたらどうしますか?

悩み

う~ん、最初から知っていたら住みたいとは思わないかな…

当然ですが、このように物理的瑕疵が存在している物件を「予め知っていたら契約しなかった」と考える人がほとんどですよね。

そのため宅建建物取引業法では、こうした物理的瑕疵や心理的瑕疵が存在する場合は、契約前にしっかりと告知することを義務付けられてます。

告知事項ケース:②心理的瑕疵

瑕疵には物理的要因の他に心理的な瑕疵というものが存在します。

代表的な物としては、冒頭でも説明しました「事故物件」などがそれに該当してきます。

心理的瑕疵の主な内容
  • 自殺や殺人事件が発生していた場合
  • 事件や事故による死亡の場合 
  • 火事などの災害が発生した場合  など

以上のような条件に当てはまった場合は、事故物件として告知の必要があります。

心理的瑕疵はこうした事件事故性のケースに適応される傾向にあり、病死などの自然死はこれにあたらないとされています。

孤独死などで発見が遅れたり死後一定期間以上経っていると、警察が介入する場合があります。

警察が介入すると、病死や自然死などでも告知対象になるケースが多い印象があります。

賃貸の場合は仕組みが少々違っていて、注意が必要です。

例:賃貸で事故物件が発生した場合

実は、賃貸ではたとえ自然死であろうとなかろうと、そうした事実があれば次の入居者に足して告知する義務が生じます。

ですが、これを言い換えると、一度でも新たな入居者が住んでしまえば、その入居期間がどんなに短くても次の入居者には説明する義務はないというです。

もし3代目の入居者の入居期間が1か月であっても、一度新たな入居者が住んだことに間違いはないです。

そのため、4代目の入居者に告知する義務は無くなってしまのです。

この仕組みを逆手にとり、入居者を雇って事故物件に住まわせ、すぐ退去させて事故物件では無くすという悪徳業者も過去にいたりしたので注意してください。

告知事項物件にメリットはあるの?

告知事項が存在する物件の最たるメリットは、何と言ってもお値段(販売価格や家賃)が安いことです!

告知の内容等にもよりますが、大体相場の2割〜3割程度は安くなるケースが多いです。

私が過去販売した告知事項のあった物件も相場よリも安かったですし、案外気にされないお客さんが多いことにもびっくりでした(笑)

告知事項を気にするかしないかは、人それぞれ判断基準が異なる部分でもありますので、敢えて事故物件に狙いで物件探しをしている人も一定数いるのかもしれませんね。

ポイント :告知物件は値段が安い!!

告知事項がある物件の見分け方

悩み

不動産知識ゼロでも、告知事項が「あり」か「無し」か簡単に見分けがつくの?

matsuda

これ実はとても簡単です。
物件資料に「告知事項あり」と記載されていれば、告知事項あり物件となります。

物件の資料を見れば一発でわかっちゃいます。

ただ注意が必要なのが、告知事項ありとはあってもその内容まで記載してあることはほとんどありません

例えば、殺人だとか自殺だとか経緯説明が複雑で書ききれない場合などは記載していません。

また、詳細を記載しなければならないルールもないので、わざわざ物件のイメージダウンに繋がるような内容を記載しないという売主もいます。

再建築不可能であったり建ぺい率・容積率オーバーや物理的瑕疵に該当する物件は、比較的詳細が記載されている場合が多いですが、心理的瑕疵の物件は記載が省略されているケースが多いです。

あまりにも相場より安い物件等であれば、告知事項があるかもしれないと予想し不動産会社の人に質問するのもいいかもしれません。

資料上に記載がない場合もありますので、気なるようであれば聞いちゃうのが一番ですね。

【まとめ】告知事項あり物件は住んでも大丈夫なのか

説明した通り、告知事項物件は相場よりも大変お値段が安い傾向にあります。

立地的な条件や予算的な条件がマッチするようで、かつ告知事項の内容が気にならなければ検討してもいいと思います。

しかし、告知事項の内容によっては、気分的にもあまり良い物ではありません。

matsuda

営業マンとして無理に勧めることはまずしないですね。

市場に多く出回る物件でもありませんので、もし見かけたら通常の物件とどれほど価格が違うのかなど比較するのも面白いかもしれません。

それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!