どうも。現役不動産営業マンのマツです。
住宅ローンは、建物完成後の引渡しを受けるタイミングでお金が振り込まれます。
ですが、注文住宅で家を建てる際は、建物が完成する前にお金が必要になるケースがほとんどです。
つなぎ融資とは、住宅ローンのお金が振り込まれる前に融資をつないでもらう（前借する）ことを指します。
今回は、このつなぎ融資に関してわかりやすく解説していきます。
融資の仕組みをしっかり理解して、お金に関するトラブルをなくしていきましょう！
- つなぎ融資について理解できる
- 注文住宅で家を建てる際の住宅ローンの仕組みがわかる
注文住宅では、つなぎ融資を必要とする人が多いです。しっかり理解し、賢い住宅ローンを選んでいきましょう‼︎
もくじ
つなぎ融資は「住宅ローン」との間をつなぐもの
まず前提として、 住宅ローンとは建物が完成し引渡しを受けるタイミングで初めて融資が可能ということを覚えておいてください。
その前提のもと、つなぎ融資とはどんなものなのか見ていきましょう。
下図は、土地を購入してから建物を引渡すまでの大まかな流れになります。
注目すべきは、住宅ローンの適応される範囲です。
住宅ローンは、「建物代金や残代金」のタイミングで初めて融資されるのです。
住宅ローンが融資されるタイミングはわかったけど、注文住宅のように建物引渡し前にまとまった資金が必要な場合はどうすればいいの?
そこで登場するのが「つなぎ融資」なんです！
注文住宅の場合は、土地を購入する資金や工事の着工金、上棟の際に必要となる上棟金など、建物引渡しの前に資金が必要になります。
ですが、住宅ローンはあくまでも建物の引き渡しに際して融資されるものです。
それより前に、先行して融資してもらうことができないのです。
そこで、登場するのがつなぎ融資。
まさしく建物の引き渡しを間をつなぐ融資なので、「つなぎ融資」と呼ばれるわけですね。
「 着工金」や「上棟金」は必ずしも必要では無いです。ですが、注文住宅の場合はほぼ請求されるものだと考えておいてください。着工金や上棟金は建物代金の半分程度を求められるケースもあります。工務店により異なります。
つなぎ融資の仕組みと返済方法
次に、つなぎ融資の仕組みを解説していきます。
注文住宅の場合は、土地代金、着工金、上棟金などで資金が必要となります。
これらを住宅ローンで先行して融資してもらうことができないため、つなぎ融資を行います。
つなぎ融資の返済はどうすればいいの?
つなぎ融資の返済は、建物引渡し時に融資される住宅ローンでもって一括返済する流れになります。
そのため、つなぎ融資の借入期間は、住宅ローンが実行されるまでとなります。
さらに、つなぎ融資には返済の仕方が2種類あります。
- 利息分だけ毎月返済し元金が住宅ローン実行時に一括で返済するタイプ
- 住宅ローン実行時に利息と元金をまとめて一括返済するタイプ
金融機関によっては、利用できる方法とできない方法がありますので、確認が必要です。
【注意が必要!】つなぎ融資3つのデメリット
ここまで説明を聞くと、つなぎ融資はとても便利なイメージを持つ方が多いと思います。
ですが、通常の住宅ローンと違い気を付けなければいけない点があります。
つなぎ融資は、以下の3つのデメリットをあらかじめ確認しておいてください。
- 金利が高い
- 追加費用が発生する
- 利用できる金融機関に限りがある
それでは詳しく解説していきましょう！
金利が高い
住宅ローンは土地と建物を担保に融資を行いますが、つなぎ融資は無担保での融資となります。
そのため、住宅ローンの借入金利と比較すると、つなぎ融資の金利は間違いなく高くなります。
平均すると約２％～３％台が多い印象ですね。
住宅ローン金利が１％以下なのに対して、その倍以上の金利はかかると思ってください。
着工金＝500万円 中間金＝500万円
計1000万円を金利３％で完成し引渡しまでの6か月間借り入れると…
1000万円×３％×180日/365日＝147,945円
どうでしょうか？
住宅ローンと同じイメージでつなぎ融資を考えていると後々大変なことになるので、しっかりシミュレーションをしておきましょう。
追加費用が発生する
つなぎ融資を実行のタイミングで、費用が発生します。
- 事務手数料（１０万円前後が多い）
- 利息
- 印紙代
ポイントは、つなぎ融資を実行するたびに発生するということです。
つなり、回数が多ければ多いほど出費が増えていくのです。
手数料は初回のみですが、借入金額に応じて手数料の金額も増額しますので、金融機関に確認が必要です。
費用も金融機関によって異なるので、しっかり確認をしておきましょう。
利用できる金融機関に制限がある
前提として、つなぎ融資は住宅ローンを利用する金融機関と同じ金融機関でなければならないルールがあります。
ですが、全ての金融機関がつなぎ融資を行えるかといえば、そうではないのです。
中でも、つなぎ融資を行っている代表的な金融機関をいくつかご紹介いたします。
詳細ページもリンクしておきましたので、よければ参考にしてください。
金利や借り入れ条件などを比較し、すでに住宅ローンの利用先銀行を決めている方もいるでしょう。
一度、希望の金融機関がつなぎ融資やそれに類するものを行っているか確認してください。
【必見】つなぎ融資を使わない方法！
つなぎ融資デメリットを知ると…
つなぎ融資って金利が高くてもったいないなぁ
こんな感想を抱く人が多いと思います。
そこで、つなぎ融資に代わり金利を安くできる方法をご紹介します！
つなぎ融資に代わる「土地先行融資」
注文住宅のように、先に土地代などの支払いが発生する場合は、つなぎ融資ではなく「土地先行融資」という方法があります。
これは、土地と建物代金の合計額を住宅ローンとして契約し、土地の引き渡しのタイミングで先に土地代のみ融資をしてもらい、残りは建物引渡し時に融資をする方法です。
土地先行融資のメリットは
- 住宅ローンとして借入を行うので、低金利で借り入れが可能
つなぎ融資と違って、土地先行融資はあくまでも住宅ローンの一部となります。
ですので、住宅ローン金利と同じ水準で借入が可能なのです。
また、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外ですが、土地先行融資は住宅ローンの一部ということで住宅ローン控除対象となるのも大きなメリットではないでしょうか?
つなぎ融資のデメリットである金利の高さをカバーできるのが良いですよね。
ただし、土地先行融資で気を付けなければならないのが
- 土地引渡の際に融資があり、着工金や上棟金のタイミングでは融資しないのが基本
- どの銀行でも行っているわけではない
- 建物を建てる工務店や建築請負契約が無いとが融資ができない
土地先行融資は、どの銀行でも利用可能なわけではないので注意が必要です。
銀行により、土地分と建物分というふうに2つに分けて融資したりと方法も様々です。
使いたい銀行がどのような形で融資するのか確認が必要になります。
個人的には、金利が低い土地先行融資がおすすめです。
つなぎ融資と同じく土地先行融資も、金融機関によって融資内容や条件が様々です。
複数行に相談し、一番条件面が良かった銀行に申し込むの良いでしょう。
【まとめ】つなぎ融資を用いた注文住宅は費用がプラス
注文住宅では、住宅ローンの融資を受ける前に土地代や中間金が必要となります。
そのため、大半の方がつなぎ融資やそれに似た形で借り入れをすることになると思います。
分譲物件を購入するのと違い、手続きの複雑化や資金面でプラスαの金額を想定しておきましょう。
もし心配な方は不動産仲介業者の担当営業マンに相談してもいいです。
もしくは、金融機関に電話や対面相談を行いヒアリングをしてもいいと思います。
お金に関することなので、慎重になりなるべく損をしない形でマイホームを購入できるよう準備をしっかりしていきましょう。
それでは、また。
注文住宅を建てる時に聞く「つなぎ融資」ってどんなもの？