つなぎ融資はもったいない?つなぎ融資の仕組みを徹底解説します!

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

悩み

注文住宅のときよく聞く「つなぎ融資」ってどんなもの?

この記事を最後まで読むとわかること
  • つなぎ融資について理解できる
  • 注文住宅における住宅ローンの仕組みとオススメのローンがわかる

注文住宅で重要なのが「住宅ローン」です。

分譲物件を買うときと少々仕組みが異なります。

それが「つなぎ融資」というものです。

つなぎ融資のイメージ
  • 金利が高い
  • もったいない
  • 使わない方がいい

今回はこんなイメージを持たれがちなつなぎ融資の仕組みについて解説していきます!

マツ

注文住宅はつなぎ融資のケースも多いです。できるだけ損しない住宅ローンを選んでいきましょう‼︎

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つなぎ融資と住宅ローンは何が違うの

どちらも目的は「家を買うためにお金を借りる」ことです。

では、つなぎ融資と住宅ローンは何が違うのでしょうか?

それはズバリ…

つなぎ融資と住宅ローンの違い

お金を借りるタイミングが違う

住宅ローンとは建物が完成し引渡しを受ける時に初めて融資が可能となります。

注文住宅の場合、先に土地購入資金が必要ですよね。

ですが、建物完成前なので住宅ローンが使えないんです!

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土地購入にはつなぎ融資が必要

悩み

住宅ローンが使えないなら、どうやって土地を買ったらいいの?

下図を見てください。

これが土地購入から建物完成までの大まかな流れになります。

マツ

土地購入には「つなぎ融資」が必要なんです。

注文住宅の場合、家が完成する前にまとまった資金が必要になります。

建物完成前に必要な資金
  • 土地購入資金
  • 工事着工金
  • 上棟金

建物完成前までは住宅ローンが使えない…

そこで、登場するのがつなぎ融資

まさに土地購入から建物完成の間をつなぐ融資なので、「つなぎ融資」と呼ばれるわけですね。

着工金や上棟金は建物代金の半分程度を求められたり、逆に必要のない場合もあります。

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つなぎ融資の仕組みと返済方法

次に、具体的なつなぎ融資の仕組みを解説していきます。

悩み

つなぎ融資の返済はどうなるの?

つなぎ融資は、建物完成時に融資される住宅ローンで一括返済します。

さらに、つなぎ融資の月々返済方法が2種類あります。

つなぎ融資の返済方法
  • 利息分だけ毎月返済するタイプ
  • 利息と元金をまとめて一括返済するタイプ

金融機関によっては、利用できる方法とできない方法がありますので、確認が必要です。

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つなぎ融資はもったいない?つなぎ融資3つのデメリット

悩み

つなぎ融資ってめちゃくちゃ便利じゃん

マツ

つなぎ融資には大きく3のデメリットがあるんです

つなぎ融資のデメリット
  • 金利が高い
  • 追加費用が発生する
  • 利用できる金融機関に限りがある

詳しく解説していきましょう!

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金利が高い

つなぎ融資は無担保の融資です。

そのため、住宅ローンの借入金利と比較すると、つなぎ融資の金利は間違いなく高くなります。

平均すると約2%~3%台が多い印象ですね。

住宅ローン金利が1%以下なのに対して、その倍以上の金利はかかると思ってください。

金利3%でつなぎ融資を行った場合

着工金=500万円 中間金=500万円

計1000万円を金利3%で完成し引渡しまでの6か月間借り入れると…

1000万円×3%×180日/365日=147,945円

どうでしょうか?

住宅ローンと同じイメージでつなぎ融資を考えていると後々大変なことに…

しっかりシミュレーションをしておきましょう。

追加費用が発生する

つなぎ融資は行うたびに、追加費用が発生します。

つなぎ融資の追加費用
  • 利息
  • 印紙代
  • 事務手数料

手数料は初回のみですが、借入金額に応じて手数料の金額も増額します。

ポイント

つなぎ融資を行うたびに発生する

土地資金・着工金・上棟金とつなぎ融資の回数が増えるたびに費用が掛かります。

回数が多いとその分損というわけですね。

マツ

費用も金融機関によって異なるので、しっかり確認をしておきましょう。

つなぎ融資ができない銀行がある

つなぎ融資を行う上で一つルールがあります。

ポイント

つなぎ融資は住宅ローンは同じ金融機関を利用しなければならない

ですが、全ての金融機関がつなぎ融資を行っているわけではありません。

利用したい金融機関がある場合は事前に確認しておきましょう。

つなぎ融資を行っている主な銀行

これらはつなぎ融資を行っている代表的な金融機関です。

マツ

今回紹介したのはほんの一部です。

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⇒【超重要】住宅ローンの選び方と審査基準を公開

金利が安くなる土地先行融資

つなぎ融資デメリットを知ると…

悩み

つなぎ融資って金利が高くてもったいないなぁ

こんな感想を抱く人が多いと思います。

そこで、つなぎ融資に代わり金利を安くできる土地先行型融資をご紹介します!

土地先行融資とは

土地と建物代金の合計額を住宅ローンとして契約します。

そして資金が必要なタイミングで、住宅ローンを分割で融資してもらうのが土地先行型です。

マツ

分けてローン契約するのではなく、一つのローンとして契約し分割で融資するわけですね。

土地先行融資のメリット

土地先行融資のメリット
  • 住宅ローンの借入金利が適応される
  • 住宅ローン減税の対象になる

土地先行融資はあくまでも住宅ローンの一部です。

そのため、住宅ローンと同じ金利水準が適応されます。

つなぎ融資は住宅ローン減税の対象外です

ですが、土地先行融資は住宅ローン減税の対象となるのも大きなメリットではないでしょうか?

土地先行融資のデメリット

悩み

土地先行融資のデメリットは何もないの?

土地先行融資のデメリット
  • 着工金や上棟金のタイミングでは融資しない場合がある
  • 土地先行融資を行っている銀行が少ない
  • 工務店との建築請負契約が無いとが融資ができない

土地先行融資は、どの銀行でも利用可能なわけではないので注意が必要です。

また、銀行によっても融資の方法が異なります。

使いたい銀行がどのような形で融資するのか確認が必要ですね。

ちなみに…
最近人気のネット銀行ですが、土地先行融資はほぼ行っていないので注意してください!

マツ

個人的には、金利が低い土地先行融資がおすすめです。

【まとめ】注文住宅はつなぎ融資よりも土地先行融資がお得

注文住宅だとどうしてもつなぎ融資が発生しやすいです。

しかし分譲物件と違い、手続きの複雑化や資金面でプラスαの金額を想定しておきましょう。

費用面を考えると土地先行融資が金利も低いのでおすすめです。

ぜひ、自分に合った住宅ローン選びを行ってください!

それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!