【ハザードマップはどこまで気にしたらいいのか?】ハザードマップの見方・使い方

どうも。現役不動産営業マンのマツです。

• 最近よく聞く「ハザードマップ」って何?
• ハザードマップはどこまで気にした方がいいの?

2019年10月に日本へ記録的な豪雨をもたらした台風19号（令和元年東日本台風）は皆さんの記憶にも新しいことだと思います。

最近のマイホーム購入検討では、必ずと言っていいほどハザードマップを気にされる方が多いです。

ですが、ハザードマップを考慮して物件選びを行うと、物件選びの足かせになりかねないことも多々あります。

では、物件選びをする上でハザードマップはどこまで気にしたらいいものなのでしょうか?

現役不動産営業マンが、過去の体験談やお客様の意見などを参考に、この問いの答えを出していきたいと思います！

ポイントは「ハザードマップにかかる＝危険」ではないということです。

一生に一度のマイホームですから、なるべく安全な立地に住みたいと思うのは当然ですよね。

ハザードマップはどこまで気にした方がいいのか

ハザードマップって何を気にしながら見ればいいの?

ハザードマップは主に、集中豪雨などで発生する河川の氾濫による浸水レベルを数値化したものと思ってください。

気にするといっても人それぞれ気になる基準が違いますよね。

私が思うにですが、どの程度の浸水域なら許容できるかを判断すればいいのではないでしょうか?

ですのでここからは、自分が営業マンとしてよくお伝えしている基準値を公開していきたいと思います！

ハザードマップで浸水深さ３ｍ以上のエリアはオススメしない

不動産の営業マンとして、「浸水深さ３ｍ以上のエリア」はあまりオススメできません。

その理由は、以下の「浸水深さの目安」を参考にしてもらえばわかると思います。

これは、浸水深さを人型と戸建型のシルエットを用いて説明しています。

３ｍの点線を見てください。

３ｍの浸水深さでおおよそ戸建の１階部分が天井まで埋まってしまいますよね。

もし避難が遅れたとしても、３ｍ程度の浸水であれば2階や3階に避難することで、多少安全を図ることはできるかもしれません。

ですが、それ以上の浸水深さでは命の危険性が高く出る可能性があります。

一般的な戸建での天井高は大体2.2ｍ～2.5ｍくらいですので、購入を検討される戸建の階数に合わせた考慮をするといいのではないかと思います。

あくまでも個人的な意見であり、３ｍ以下であれば安全を（命を）保証できるわけでもありません。検討する上で一つの指標だと考えてください。

ハザードマップがすごく気になる人

めちゃくちゃ気にするって人は、ハザードマップ上浸水の可能性が極めて低いエリアである高台を選びましょう。

高台エリアは低地と比べるとお値段が高くなりやすい傾向にあります。

そのため、予算などの兼ね合いでどうしても高台エリアが検討できないようでしたら、マンションを購入したり、水害保険を手厚くするなどの対応をされる方も多いです。

ですが勘違いしてほしくないのは、ハザードマップを気にすることは決して悪いことではないということです。

ただし、マンションと違って戸建を購入をする場合は浸水リスクを考慮せざる負えないということになります。

限りなく災害リスクを抑えたいということであれば、マンションを選んだ方が間違いないでしょう。

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大切なのは、「被災した時にどう対応するか」です。どうか被災をした場合も想定しておいてください!!

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ハザードマップとはどんなものか

皆さんは、そもそもハザードマップというものを見たことや確認したことがあるでしょうか？

営業をしていると「初めて見た！」という方も少なくありません。

見たことがない方は、ぜひ一度自分が住んでいる地域のハザードマップを見てみるといいかもしれません。

確認したことが無いという方のために、今回は簡単にハザードマップの見方もご紹介していきたいと思います。

ハザードマップの見方

ハザードマップとは地震・台風・火山噴火などにより発生が予測される被害について、場所・危険度などを示した防災地図のことを指します。

東京都の２３区の場合は主に洪水被害によるもので、各区役所のホームページ等で無料閲覧することが可能です。

区によっては紙ベースで販売や無料配布しているところもあり、細分まで拡大して確認できるので、もし興味があれば問い合わせしてみて下さい。

上の画像は新宿区のハザードマップの一部抜粋で、下の画像は浸水深の見方です。

このように、洪水により最大どの程度の深さまで浸水する可能性があるのかを、色別によってわかるようになっています。

この色が濃ければ濃いほど最大浸水深が深いことを意味しており、高さも人や家をモデルに比較できるようになっていますので、イメージしやすいかと思います。

加えて安全なエリアや避難場所等も掲示されているので、災害時にどのような行動を取れば良いのか把握することも可能です。

ハザードマップの使い方【被害の想定と避難場所を事前に知る】

マイホームの購入検討については、物件所在地がハザードマップ上でどのような災害リスクがあるエリアなのかを調べておくことはとても重要です。

ですが、ハザードマップに引っかからないエリアを探すのは至難の業です。

例えば、下図の「江戸川区水害ハザードマップ」を見てください。

ご覧のように、23区の中でも城東エリアなどは「海抜ゼロメートル地域」とも呼ばれ、区全体が赤く染まってしまうエリアになります。

ですが、江戸川区に住めるところはないのかと言ったらそんなことありませんよね？

ハザードマップを確認するうえで重要なことは、「浸水被害がどの程度のものなのか」そして「避難場所はどこなのか」です。

戸建てを検討している人で、どうしてもハザードマップを気になる場合は、被害が少ない安心なエリアを探すのではなく、被災にあっても迅速かつ安全に避難できる環境にあるか否かでエリアを絞りましょう。

避難場所の確認が済んだら、避難する上での防災グッズなどの準備も忘れてはいけません。

避難所が比較的遠い場合は、持参する防災グッズの量や重さなども影響してきますので、必ず確認しておきましょう。

最も重要なのは、最悪の事態に陥った場合にどのような行動をとればいいのか、しっかり確認しておくことですね。

「ハザードマップ＝危険」でなはい

勘違いしている方が多いのですが、ハザードマップは「危険だからそのエリアに住むな！」というものではなく、「災害が発生した際にどこに避難しどのような準備・対応をすれば良いかが示されている指南書」なのです。

今や日本中どこに住んでも災害と隣り合わせです。

絶対に安全と呼べる場所は有りません。

そのため、「もし災害が発生したらどう行動すべきか」、「どのような対策の準備をしておく必要があるのか」を明確にし、それを周知させる手段として用いられるのがハザードマップなのです。

合わせて確認しておきたい「浸水履歴」

ハザードマップと合わせて確認しておきたいのが、浸水履歴です。

過去十数年に遡り、「どのエリア」で「どんな災害時」に「どの程度」の浸水被害があったが役所で調べることができます。（記録によっては詳細がない場合もあり）

こちらも市町村区のホームページ等で確認ができますので見ておきましょう。

浸水履歴の見方

これは杉並区の浸水履歴になります。

青色のついている部分が過去浸水被害があった場所を指しています。

着色された箇所だけなのでひと目でわかるのではないでしょうか。

この浸水履歴ですが、記録を遡れる限度があります。

そのため、まずは直近１０年くらいで浸水歴がなければひとまず安心でしょう。

浸水理由は様々ですが、中には浸水理由が不明となっている場合などもあります。

もし、詳細がどうしても気になる場合は区役所に直接行って説明を聞くのも一つの手段です。

浸水履歴のある場所は避けるべし

個人的に、ハザードマップを気にするよりも浸水履歴の方を注視した方がいいと思います。

理由としては、「浸水履歴があった場所は、再度浸水被害が発生する可能性が高い」からです。

少しでも浸水被害に見舞われるリスクを避けるためにも浸水履歴は要チェックです。

合わせて、川沿いに近いエリアや堤防付近なども浸水履歴がなくても控えておいた方が良いでしょう。

ただ、そうした立地の物件は、相場よりも比較的安価であることが多く「何よりも価格優先！」という方であれば検討してもいいのかもしれません。

逆に、ハザードマップ等にかからない「高台エリア」は相場高の傾向がありますので、様々な検討材料による総合的な判断が求められることでしょう。

浸水履歴がある場所や川沿いなど、むやみに災害リスクを高めるような場所は避けた方がいいかもしれません。

【まとめ】不動産営業マンはハザードマップをどう見るか?

実際不動産業界で仕事をしていても、「ハザードマップは避けたい」と強い要望をお持ちの方は少なくありません。

個人的にそのようなお客様には、戸建ではなくマンションをオススメしています。

マンションの上層階であれば、たとえ浸水被害が発生したとしても直接的な被害には合わないからです。（当然マンションの1階・2階部分等が浸水したら、その後も住み続けられるかはわかりませんが…）

もし土地から検討している方は、基礎を通常よりも上げてもらったり、地盤改良等を通常よりもグレードアップしたものを行ったり等の対応をすると多少ではありますが、効果的かと思われます。

強固な地盤の高台エリアは、相場のお値段よりも少々高い傾向もありますので、どこまでなら許容範囲なのかを知るためにも複数件の物件を比較検討するといいかもしれませんね。

検討しているエリアがハザードマップ上どんなエリアなのか詳しく知りたい方は、担当不動産営業マンの方に相談するいいでしょう。