ハザードマップはどこまで気にするべき?ハザードマップの見方と使い方

どうも。現役不動産営業マンのマツです。

• ハザードマップはどこまで気にした方がいいの?
• ハザードマップのエリアの家は購入しない方がいい？

年を追うごとに異常気象による被害のニュースが増えてきているように感じます。

近年では特に、豪雨による浸水や河川の氾濫などのケースが多いですよね。

そんな影響もあり、マイホームの購入検討の際は必ずと言っていいほどハザードマップを気にされる方が多いです。

ですが、あまりにもハザードマップを考慮して物件選びを行うと、なかなか納得のゆく物件と巡り合わないなんて場合もあるのではないでしょうか？

実際のとこと、ハザードマップはどこまで気にしたらいいものなのでしょうか?

現役不動産営業マンが、過去の体験談やお客様の意見などを参考に、この問いの答えを出していきたいと思います！

ポイントは「ハザードマップの対象エリア＝危険」ではないということです。

一生に一度のマイホームですから、なるべく安全な立地に住みたいと思うのは当然ですよね。

ハザードマップはどこまで気にした方がいいのか

ハザードマップが気になって家が買えないんですが…

ハザードマップは主に、集中豪雨などで発生する河川の氾濫による浸水レベルを数値化したものと思ってください。

気にするといっても人それぞれ気になる基準が違いますよね。

接客中に、ハザードマップを気にしているお客さんに僕がよく言っているのが、

「どの程度の浸水域なら許容できますか？」

というセリフです。

浸水域の許容範囲とは何ぞや？ということで、次に浸水深さについて解説したいと思います。

ハザードマップで浸水深さ３ｍ以上のエリアはオススメしない

僕はお客さんに物件を紹介する上で、「浸水深さ３ｍ以上のエリア」はあまりオススメしていないです。

その理由は、以下の「浸水深さの目安」を参考にしてもらえばわかると思います。

これは、浸水深さを人型と戸建型のシルエットを用いて説明したものです。

この図の３ｍの点線を見ていただきたいのですが…

３ｍの浸水深さでおおよそ戸建の１階部分が天井まで埋まってしまいますよね。

もし避難が遅れたとしても、３ｍ程度の浸水であれば2階や3階に避難することで、多少安全を図ることはできるかもしれません。

ですが、それ以上の浸水深さでは命の危険性が高くなる可能性があります。

逆に言えば、立地や建物仕様などは気に入っていて、浸水深さが0.5ｍ未満などのエリアなどであれば、逆に買ってもいいんじゃないかと思います。

実際に、「0.5ｍ以下なら気にしない」なんてお客さんも多かったですよ。

一般的な戸建での天井高は大体2.2ｍ～2.5ｍくらいですので、購入を検討される戸建の階数に合わせた考慮をすると一つの判断基準ができるのではないでしょうか。

あくまでも個人的な意見なので、３ｍ以下であれば安全を（命を）保証できるわけでもありません。検討する上で一つの指標だと考えてください。

ハザードマップがすごく気になる人

浸水深さとか関係なく、ハザードマップの対象エリアってだけで気になっちゃう…

いくら浸水域が低いからと言っても、気になるもんは気になる！って人もいますよね(笑)

めちゃくちゃ気になるって人は、やっぱりハザードマップ上浸水の可能性が極めて低いエリアである高台を選びましょう。

ただし、高台エリアは低地と比べるとお値段が高くなりやすい傾向にあります。

そのため、予算などの兼ね合いでどうしても高台エリアが検討できないようでしたら、マンションを購入したり、水害保険を手厚くするなどの対応をされる方も多いです。

ハザードマップを気にすることは、決して悪いことではありません。

ただどうしても、戸建を購入をするということは同時に、浸水リスクを考慮せざる負えないということになります。

限りなく浸水リスクを抑えたいということであれば、マンションを選んだ方が間違いないでしょう。

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大切なのは、「被災した時にどう対応するか」です。どうか被災をした場合も想定しておいてください!!

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ハザードマップとはどんなものか

皆さんは、そもそもハザードマップというものを見たことや確認したことがあるでしょうか？

営業をしていると「初めて見た！」という方も少なくありません。

見たことがない方は、ぜひ一度自分が住んでいる地域のハザードマップを見てみるといいかもしれません。

確認したことが無いという方のために、今回は簡単にハザードマップの見方もご紹介していきたいと思います。

ハザードマップの見方

ハザードマップとは地震・台風・火山噴火などにより発生が予測される被害について、場所・危険度などを示した防災地図のことを指します。

東京都の２３区の場合は主に洪水被害によるもので、各区役所のホームページ等で無料閲覧することが可能です。

区によっては紙ベースで販売や無料配布しているところもあり、細分まで拡大して確認できるので、もし興味があれば問い合わせしてみて下さい。

上の画像は新宿区のハザードマップの一部抜粋で、下の画像は浸水深の見方です。

このように、洪水により最大どの程度の深さまで浸水する可能性があるのかを、色別によってわかるようになっています。

この色が濃ければ濃いほど最大浸水深が深いことを意味しており、高さも人や家をモデルに比較できるようになっていますので、イメージしやすいかと思います。

加えて安全なエリアや避難場所等も掲示されているので、災害時にどのような行動を取れば良いのか把握することも可能です。

ハザードマップの使い方

マイホームの購入検討については、物件所在地がハザードマップ上でどのような災害リスクがあるエリアなのかを調べておくことはとても重要です。

ですが、ハザードマップに引っかからないエリアを探すのは至難の業です。

例えば、下図の「江戸川区水害ハザードマップ」を見てください。

ご覧のように、23区の中でも城東エリアなどは「海抜ゼロメートル地域」とも呼ばれ、区全体が赤く染まってしまうエリアになります。

ですが、江戸川区に住めるところはないのか？と言ったらそんなことありませんよね。

ハザードマップを確認するうえで重要なことは、「浸水被害がどの程度のものなのか」そして「避難場所はどこなのか」です。

ハザードマップが気になる場合は、被害が少ないエリアを探すのではなく、被災にあっても迅速かつ安全に避難できる環境にあるか否かでエリアを絞るのも一つの手です。

避難場所の確認が済んだら、避難する上での防災グッズなどの準備も忘れてはいけません。

避難所が比較的遠い場合は、持参する防災グッズの量や重さなども影響してきますので、必ず確認しておきましょう。

最悪の事態に陥った場合にどのような行動をとればいいのか、しっかり確認しておくことですね。

ハザードマップは危険を知らせるものでなはい

ハザードマップの対象エリアでは、物件価格が安かったり、資産価値が低いというイメージを持っている人が多い印象があります。

実際のところ、ハザードマップは値段に反映する部分も多少なりともあります。

ですが、ハザードマップは決して「危険だからそのエリアに住むな！」というものでないのです。

あくまでも、「災害が発生した際にどこに避難しどのような準備・対応をすれば良いかが示されている指南書」になります。

今や日本中どこに住んでも災害と隣り合わせで、絶対に安全と呼べる場所は有りません。

そのため、「もし災害が発生したらどう行動すべきか」、「どのような対策の準備をしておく必要があるのか」を明確にし、それを周知させる手段として用いられるのがハザードマップなのです。

ハザードマップと合わせて確認しておきたい「浸水履歴」

ハザードマップと合わせて確認しておきたいのが、浸水履歴です。

過去十数年に遡り、「どのエリア」で「どんな災害時」に「どの程度」の浸水被害があったが役所で調べることができます。（記録によっては詳細がない場合もあり）

こちらも市町村区のホームページ等で確認ができますので見ておきましょう。

浸水履歴の見方

これは杉並区の浸水履歴になります。

青色のついている部分が過去浸水被害があった場所を指しています。

着色された箇所だけなのでひと目でわかるのではないでしょうか。

この浸水履歴ですが、記録を遡れる限度があります。

そのため、まずは直近１０年くらいで浸水歴がなければひとまず安心でしょう。

浸水理由は様々ですが、中には浸水理由が不明となっている場合などもあります。

もし、詳細がどうしても気になる場合は区役所に直接行って説明を聞くのも一つの手段です。

浸水履歴のある場所は避けるべし

個人的には、ハザードマップを気にするなら合わせて浸水履歴のチェックもした方がいいと思います。

理由としては、「浸水履歴があった場所は、再度浸水被害が発生する可能性が高い」からです。

なので少しでも浸水被害のリスクを避けるためには浸水履歴は要チェックです。

合わせて、川沿いに近いエリアや堤防付近などの物件を購入する場合も、要検討した方がいいでしょう。

ただ、そうした立地の物件は、相場よりも比較的安価であることが多く「何よりも価格優先！」という方であれば検討してもいいのかもしれません。

浸水履歴がある場所や川沿いなど、むやみに災害リスクを高めるような場所は避けた方がいいかもしれません。

【まとめ】ハザードマップの向き合い方に正解はありません

今回はハザードマップはどこまで気にするかについて解説しました。

ハザードマップと向き合うためにも、まずは上記4つの「確認事項」を押させておくことが大切です。

どこまでを許容範囲とするかで、値段などの他条件にも影響しますし、個人差が出てくる部分です。

少しでも浸水したくない人もいれば、多少のリスクを考慮したうえで値段や周辺環境などを優先する人もいるでしょう。

冒頭の方で解説した浸水深さの想定や考え方などを参考に、許容範囲を決めてみてください。

ハザードマップを気にすることは良いことです。
あとはハザードマップとの向き合い方を決めてあげると、物件探しもスムーズに行けるかも。