「旗竿地」のメリット・デメリット!旗竿地は相場より安いのか?

どうも。現役不動産営業マンのmatsudaです。

悩み
  • 旗竿地ってどんな土地?
  • 旗竿地って購入しても大丈夫なの?


旗竿地とは道路から敷地が延長された不整形地のことを呼びます。

こうした変形した形の土地は、様々なメリットとデメリットを持ち合わせているため、購入するべきか否かが賛否両論分けるところです。


今回は、そんな旗竿地のメリット・デメリットを解説していくので、ぜひ購入の検討材料にしてみてください。

この記事を最後まで読むとわかること
  • 旗竿地の概要が分かる
  • 旗竿地のメリット・デメリットがわかる


旗竿地ってどんな形?




旗竿地ってどんな形状が想像つくでしょうか?

例:実際に販売されていたことがある旗竿地の形状



上記のように2棟の物件があった場合、右側に位置する物件を見てください。

前面道路に2メートル接したところから約10メートルほど敷地が奥に伸び、その後ろに開けた土地が広がってますよね。こうした敷地が延長された物件を通称「旗竿地」と呼びます。

matsuda

「旗」の形に見えるから「旗竿地」なんですね(笑)



旗竿地で大切なのが、敷地延長部分と前面道路が接している部分の長さ(通称「間口」)が2メートル以上あるかということです


これは接道義務というもので、建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が前面道路に2メートル以上接しなければならないとする義務になります。これを満たしていない場合は、その敷地には新たに建造物を建築することができないのです。


古くからある土地や築年数の古い物件はこの接道義務を満たしていないことがあります。旗竿地の中古物件を購入検討する場合は、再建築可能なものかどうかはしっかり確認しておくほうが良いですね。

旗竿地のメリット・デメリット

旗竿地のメリット・デメリットを知ることで、一つの購入判断基準が作れると思います。

まずは、旗竿地の特徴やメリット、その注意点を確認してきましょう!

旗竿地であることの3つのメリット

旗竿地である事のメリットは大きく3つあります。

旗竿地のメリット
  • 価格が安い
  • 車庫スペースが広い
  • 通行人など人の目につきにくい

旗竿地最大のメリットは、価格が相場よりも安くなることでしょう。


物件金額にもよりますが、3000万円〜5000万円程度の物件であれば旗竿地であるだけで前面の整形地と比較して約300万円〜400万円近くは安くなることが多いです。

6000万円超の物件であれば約500万円〜600万円程度安い印象を受けます。

安くなる理由としては、この後説明する旗竿地特有のデメリットを考慮して、価格でバランスを図ると言ったところです。

逆言えば、デメリットを許容できるのであれば、非常にお買い得な物件と言えるのではないでしょうか。

さらに、車庫スペースが広く取れるのも嬉しいポイントですよね。

先ほど提示した旗竿地などであれば、敷地部分が10メートル近くありますので、車種にもよりますが車2台分の駐車スペースを確保することも可能です。

都内23区で車庫2台分となると物件はほとんどありませんし、その分広い土地になるためどうしても物件金額が高くなりがちです。旗竿地という地の利を活かした方法ではないでしょうか。


旗竿地であることの3デメリット

旗竿地のデメリット
  • 陽当たりが悪い
  • 資産価値が低い
  • 活用できない土地面積分の固定資産税



旗竿地で気になる部分はどうしても陽当たりが悪くなるところです。



目の前に整形地の物件が立ち塞がるので、前面からの陽当たりはほぼ皆無です。左右に後ろも物件に囲まれる可能性があるため、2回のリビング部分ですら陽当たりの確保が難しい場合があります。


まれに、正面が北向で後ろの南側が公園などで遮蔽物がないパターンがあります。これは陽当たりの良い旗竿地になり、珍しい状況なので個人的にはオススメの物件になります。(笑)

また、形が悪いと資産価値がその分低くなります。戸建ですと将来的に売却なども検討する方が多いと思います。その際になかなか買い手が見つけにくかったり、木造だと陽当たりが悪い分傷みや劣化などの進捗も早かったりする場合があり、余計に売りにくくなってしまうケースも見られます。


さらに、旗竿地は実際に建物を建築できる面積(有効面積と呼ばれます)が限られてくるため、それ以外の部分(主に敷地延長部分)に対しての固定資産税を支払うのがもったいないという考えの方もいるらしいです。

「旗竿地」はオススメなのか?


旗竿地の概要やメリット・デメリットを述べてきましたが、ここまで読んでいただければ何となく良し悪しが掴めるのではないでしょうか。



それでもまだ「決めかねる」という方に向けて、営業マンとして自分が実際に旗竿地の購入を勧めるかという部分を応えていきたいと思います。



正直に言って、私なら旗竿地の購入を勧めることはほとんどありません‼︎




デメリットが全くない物件というのはありませんが、旗竿地のような明らかなデメリットが存在する物件をわざわざオススメすることはありません。案内していても、やはり気に入っていただけるケースというのは少ない印象を受けますね。



だからと言って、旗竿地は絶対に購入しないほうが良いというわけではありませんが、「価格的に買えない」や「その場所でなければならない」と言った強い理由がない限りは、無理に購入しないほうが良いでしょう。



せっかくのマイホームなので、悔いのない買い物をしていきたいですね。




それでは、また。


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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!