- 旗竿地ってどんな土地？
- 旗竿地って安いの？
- 買わない方がいいの？
- 旗竿地について学べる
- 旗竿地のメリット・デメリットを知れる
- 旗竿地の相場や価格帯が分かる
皆さんは旗竿地と呼ばれる土地をご存知ですか？
上の2号棟・3号棟（赤と青）が旗竿地と呼ばれる土地の形です。道路から敷地が延長された不整形地のことですが、これを旗竿地と呼びます。
こうした変形した形は様々なメリットとデメリットを持ち合わせていて、不動産営業マンの中には「旗竿地の購入はやめておいた方いい」という人もいるでしょう。
そこで今回は、旗竿地がどんな特徴を持つ土地なのかについて詳しくを解説していきたいと思います。
もくじ
旗竿地と呼ばれる土地の特徴
旗竿地とは「旗（フラッグ）の竿のような形の土地」を指します。そのまんまですね(笑)
先程の画像を参考に解説すると…
この場合は2号棟・3号棟がまさに旗竿のような形をしてますよね。1号棟は整形地、2号・3号棟は旗竿地の不整形地となります。
ここで旗竿地の特徴をまとめておきたいと思います。
- 不整形地になる
- 敷地間口が狭い
- 路地状部分が存在する
旗竿地の特徴としては上記3つが挙げられます。具体的にどんな特徴があるのが次で詳しく解説していきましょう！
敷地間口が狭い
旗竿地だと前面道路に接している部分（通称：間口）がどうしても狭くなります。
先程の区画図だと2.25mとなっているところです。
現在の建築基準法では接道義務というものが存在ます。接道義務とは「建築物の敷地は前面道路に2ｍ以上接しなければならない」というものなのですが、言い換えれば、最低でも２ｍ以上接道していれば再建築が可能になるということです。
もし、この接道義務を満たせない場合は「再建築不可」、つまり新しい建物を建築することが一生不可能となってしますんです！
そのため、間口は最低でも２ｍになるというわけですね。
再建築不可になるため最低でも2m以上になる
多くの旗竿地は、この２ｍ接道になることが多いです。そうすると、普通車では駐車できても乗り降りできないなどといった問題も出てきてしまいます。
もし、旗竿地を検討する場合は、間口の広さを確認するようにしましょう！
路地状部分が存在する
旗竿地はどうしても路地状部分が存在します。路地状部分は建物を建築することができないのでどう使うかがポイントになります。
最も多いのは車庫や駐輪スペースだと思います。
縦に長いので、縦列すれば数台は駐車可能な場合もありますよね。
実は、この路地状部分こそが旗竿地のメリット・デメリットに大きく関わってきます。
ということで、次に旗竿地のメリットとデメリットを解説していきましょう。
旗竿地3つのメリット
旗竿地である事のメリットは大きく3つあります。
- 価格が相場より安い
- 車庫スペースが広い
- 通行人など人の目につきにくい
詳しく解説していきます。
価格が相場よりも安くなる
旗竿地最大のメリットは、価格が相場よりも安くなることです。物件金額にもよりますが、整形地よりも1割程度安くなる傾向にあります。
整形地が4280万円なら旗竿地だと3980万円と言ったところです
この後説明する旗竿地のデメリットを考慮すると安くなる理由にも納得できるかと思います。旗竿地のデメリットを販売価格でバランスをとっているということですね。
値段最優先で検討する場合は旗竿地もアリかもしれませんね。
車庫スペースが確保できる
路地状部分に車を留めることができるので、車庫スペースは確保しやすいです。
乗り降りを考えると２ｍ幅だと難しいと思うのでせめて2.５mくらいは欲しいところですよね。路地状部分が10ｍ近くあれば、車２台分の駐車スペースを確保することも可能です。
旗竿地という地の利を活かした方法ですね。
通行人など人目につきにくい
旗竿地の場合、建物が建つのは敷地の奥側になります。道路から離れるので人目を気にすることもないでしょう。
さらに、先程の区画図のように2号棟の前に1号棟がそびえるので直接見られることもまずないですね。
プライバシーの面では安心できそうです。
旗竿地３のデメリット
旗竿地は当然デメリットも存在します。そしてこのデメリットこそが結構厄介なんです…
- 日当たりが悪い
- 資産価値が低い
- 路地状部分にも固定資産税
次からデメリットについても詳しく見ていきましょう。
旗竿地は日当たりが悪い
旗竿地ではどうしても日当たりが悪くなります。
1号棟を見てください。
たとえ左右後ろに建築物があっても、正面が道路なので十分日当たりは確保できます。
しかし、旗竿地は前面に建物が建築されるケースがほとんどです。
そのため、日当たりを確保できる部分がなくなるデメリットがあります。
日当りに関する記事はこちらも参考にしてください>>>
⇨日当たりが悪い家を買ってはいけない3つの理由とは？日当たりが悪いと何がヤバイ？
旗竿地は資産価値が低くなりがち
旗竿地は整形地と比べると資産価値が落ちます。
- 日当たりが悪い
- 土地の地型が悪い
- 売却しにくい
- 人気がない
整形地と比較すると、やはり需要が落ちるため資産価値も低くなりがちです。
その分、相場より安く買えたり、固定資産税が少々安くなったりとデメリットばかりではありません。
一長一短のためメリットとデメリットどちらを取るかです。
路地状部分にも固定資産税
土地を所有すると固定資産税が発生します。
これは所有者が必ず納めなければならない税金です。
当然、建築できない路地状の部分にも固定資産税が発生します。
有効活用できないのに税金を払うのはもったいない…
こんな考えを抱く人も少なくないみたいです。
【まとめ】相場より安い旗竿地は買うべき？
今回は旗竿地について解説してきました。
結局、旗竿地って買わない方が良いのかな？
誤解しないで欲しいのが旗竿地＝悪い家ではないということです。
世の中、旗竿地の家なんてたくさんあります。旗竿地だからダメだとか旗竿地だと恥ずかしいだとか思う必要はありません。
デメリットも確かにありますが、その分値段が安ければ当然検討するのもアリです。
しっかり吟味しながら、マイホームに求める優先順位を何にするのか検討してみましょう。
