入居率をグッと高める!空室リスクを軽減する4つの条件とは?

悩み
  • 不動産投資をやりたいけど空室リスクが怖い
  • どうすれば空室リスク対策ができるの?
  • 入居率を上げるにはどうしたらいい?
この記事を最後まで読むとわかること
  • 空室リスクの具体的対策
  • 入居率の高い物件の条件

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

不動産投資やアパート経営を行う上で、空室リスクは必ず付いて回ります。

不動産投資のプロであっても空室のリスクを防ぐことはほぼ不可能です。

そこで大切になるのが「いかに早く次の入居を見つけるのか」なのです。

たとえ空室になってもその空室期間が短めれば、被害はそこまで大きくなりません。

逆に空室期間が短ければ、ローンの支払や管理費・修繕積立金の支払いなど赤字が拡大してしまうわけです。

そこで今回は、空室リスクを削減する入居率を高める4つの条件を紹介していきたいと思います。

今回は主に東京都内でワンルームマンション投資・1棟アパート投資を行う場合を想定して解説します。また、部屋のサイズもファミリー向けではなく、一人暮らしタイプの場合を想定してます。

入居率の高い物件の4つの条件

入居率を高めるために重要なポイントは主に4つです。

入居率を高める重要なポイント
  • 「立地」
  • 「ポテンシャル」
  • 「間取り」
  • 「周辺環境」

これらは、不動産投資を始める前物件を購入する前に対策を練ることができます。

つまり、事前にしっかり確認しておけば空室リスクを下げることができるというわけです。

それでは、詳しく解説します。

入居率が高くなる「立地」条件

入居率を高めるには、立地はとても重要です。

そこに「住みたい!」と思う理由がなければそもそも入居者は集まらないですよね。

悩み

具体的にどんな立地条件がいいの?

立地的に優れている3つの条件
  • 最寄駅から近い
  • オフィスや大学などが近い
  • コンビニやスーパーなどが近い

一般的に好立地とは都心部などの需要の高い人口の多いエリアになります。

その中でも上記3つのエリアは、特に好立地としてはよくみられる条件です。

詳しく解説していきましょう。

最寄駅から近い

好立地の条件と言えば、ダントツで「駅チカ」であることです。

資産価値は高くなりますし、利便性が良いだけで必然と入居希望者も集まりやすくなります。

大手不動産賃貸サイト(SUUMOやLIFULL HOME’S)で、部屋探しをしたことはありますか?

まず「エリア・沿線」と「家賃」、「間取り」を設定しますよね。

そして、次に「駅までの距離」を条件に踏まえて検索をします。

このことからも、駅までの距離は部屋探しをする上でも優先度の高い条件であることが伺えます。

悩み

駅近って具体的に駅まで徒歩何分程度のマンションならいいの?

マツ

下のグラフに大変興味深い結果が出てますので見てください!

出典:SUUMOジャーナルより
URL:https://suumo.jp/journal/2017/04/12/131299/

これは、一人暮らしの男女250人に「次に引越するとしたら最寄駅から歩いてどの程度の家に住みたいですか」とアンケートを取った結果です。

注目すべきは、「徒歩10分未満」と「徒歩10分以上」のパーセンテージです。

駅まで徒歩10分未満を希望する人は全体の約85%に相当します。

この結果から、最寄駅まで徒歩10分以内の物件であれば空室リスク対策として効果を得られそうなことが伺えます。

オフィスや大学などが近い

オフィスタワーや大学の周辺の物件も人気の条件です。

職場や大学が近くにあるだけで、十分そこで住む理由になりますよね。

そうすれば一定数以上の需要は見込めるので、安定して入居者を見つけることができるでしょう。

悩み

じゃあ、大学のそばのマンションを購入すれば安心だね!

マツ

実は、大学や職場の近くの物件を検討する上では注意しなければならない点があります。

それは、賃貸需要がある期間が限定されていることです。

例えば、大学生をメインに集客しようしてみましょう。

最も入居希望者が多くなるのはいつか?

それは当然、新学期の始まる4月ですよね。

その前に賃貸需要のピークがきますので、最も入居希望者が多いのは2月〜3月となります。

では逆に、それ以外の時期に賃貸需要はあるのでしょうか?

当然ゼロではないですが、入居希望者を見つけるのはなかなか大変だと思います。

つまり、2月〜3月の間に入居者を決められないと空室が長期化する可能性も出てくるのです。

安定した一定数以上の需要を得られる分、リスクも伴うことを忘れないでください。

コンビニやスーパーなどが近い

マンション周辺にコンビニやスーパーなどがあるかどうかです。

生活の利便性向上のためには、コンビニやスーパーが近いのは必須条件です。

最近では、これらに加えドラックストアなんかが近くにあるとすごく人気です。

駅の近くにショッピングモールがあったりすれば出退勤、登下校時に利用できるので、重宝されそうです。

ポテンシャル高ければ入居率も上がる

物件のポテンシャルとは、マンションの築年数や設置されている設備や管理体制のことです。

物件のポテンシャルが高ければ、居心地もよく住めるので離れにくくもなります。

築年数は検索する上での条件項目としても存在しますので気にしたいところですね。

悩み

築何年くらいの物件が狙い目なの?

築年数10年から15年くらいまでならマンションもまだキレイで価格も落ち着いているころだと思います。

築15年前後だと、大規模修繕を行っているマンションもちらほら出てきます。

できれば大規模修繕終了後のマンションを購入する方が良いですね。

マツ

大規模修繕が終わると、月々の修繕管理費の増額が予想されます。そのため、増額後のマンションを購入した方が、シミュレーションにズレが生じにくいのでおすすめです。

さらに、マンション設備も大切になってきます。

人気の設備
  • 宅配ボックス
  • Wi-Fi完備
  • オートロック
  • 浴室乾燥機

ここら辺の設備は最近ではほぼ必須ですね。

特に、宅配ボックスは一人暮らしにとっては重宝されます。

少々築年数が古い物件だと、宅配ボックスが無いマンションも多いので、注意してください。

ちなみに!

冷暖房設備は絶対必須です。

入居率が高くなる間取り条件

悩み

人気の高い間取りだったら、入居希望者も集まりやすそう!
どんな間取りがいいんだろ?

マツ

「女性が住みたいと思うかどうか」で考えるといいですよ。

女性が住みたいと思える間取りであれば、男性も間違いなく気に入ってもらえます。

その中でも、特徴的なものをいくつか上げておきましょう。

人気がある間取りの特徴
  • 角部屋であること
  • ロフトなどの収納が多い
  • 独立洗面台がある重要
  • 2階以上で部屋

独立洗面台は重要な条件になります。

ワンルームだと居室の広さを確保するためにお風呂・トイレ・洗面台が一箇所になったユニットバスタイプのものが多いです。

ですが、手入れが大変で使い勝手も悪いため人気は低くなります。

マツ

バス・トイレ別という条件は、人気の間取りランキングでも必ず上位にランクインします。

可能であればユニットバスの部屋はやめておきましょう。

また、防犯の観点から1階の部屋は他の階に比べて人気が一段と少なくなります

もし購入を検討するなら2階以上の部屋がいいでしょう。

アパート経営の場合は、どうしても1階部分が存在してします。

ですので、1階と2階に明確な家賃差を設けるなどして、対策をしましょう。

入居率が高くなる周辺環境の条件

マツ

部屋だけじゃなくて、アパートやマンション周辺の住環境も大切です。

住環境で気になる問題
  • 騒音に関する問題
  • 悪臭に関する問題
  • 汚染による問題

上記の3つの問題がどれか一つでも当てはまるようであれば、購入は控えた方が賢明です。

騒音で言えば、近くに線路や高速道路、幹線道路ないか確認しましょう。

さらに、交通量が多い道路沿いに面した部屋では、車の排気ガスによって空気が結構汚染されています。

また、ガソリンスタンドや化学工場などが近場にあると、臭いの問題も発生します。

快適な暮らしができるかどうか入居者目線で考えることが、空室リスクの対策に繋がってくるでしょう。

投資物件を購入後にできる入居率を高める方法

悩み

物件を購入した後にでもできる入居率を高める方法はないの?

マツ

入居率は物件購入後でも対策することが可能です。

先ほどは、物件を購入する前にチェックが必要な条件でした。

ここからは、物件を購入した後からでも可能な入居率を高める方法をお伝えします。

物件購入後にできる入居率アップに必要なポイント
  • 家賃の見直しを行う
  • 部屋のリフォームを行う
  • 敷金・礼金の見直しを行う

先ほど紹介した設備の変更などは、まさにリフォームなどでも十分対応できます。

対策の方法は少なくなりますが、どれも効果的なのでしっかり確認しておきましょう。

空室になったら家賃の見直しを行う

入居率を簡単に上げられるの方法は、「家賃の見直し」です。

様々な対策を行ったけどなかなか入居者が見つからない場合は、家賃の値下げも検討が必要です。

家賃を下げれば利回りも落ちます。どこまで家賃を下げるのかは、周辺や他の階の部屋などの周辺相場を調べる慎重に行いましょう。

悩み

でも、家賃を下げるのって結構勇気がいる決断だよね…

家賃を下げた方が3ヶ月〜半年〜1年と空室でいるよりもダメージは小さく済みます。

マツ

タイミング次第では、思い切った決断が功を奏することがあります。

空室になったら部屋のリフォームを行う

空室になったら室内のリフォームを行うのも入居率を上げる有効的な方法です。

いくつか具体的なリフォーム事例をご紹介します。

リフォーム例
  • 一部をアクセントクロスに変える
  • フローリングを張り替える
  • 水回りの設備を新品にする
  • 照明をスポットライトやダウンライトに変更
  • 作業用のキッチンカウンターを設置

アクセントクロスとは、模様や色のついた壁紙のことです。

部屋の一部分の壁紙を変えるだけなので、お値段も数万円程度で済みます。

しかも経年劣化による汚れなども目立ちにくくなるためオススメです。

マツ

基本的には室内クリーニングである程度きれいにはなります。リフォームは数年に1階程度の実施で十分です。

空室になったら敷金・礼金の見直しを行う

入居者からしてみれば、諸費用は限りなく押さえたいところですよね。

なので、諸費用が安く済むだけで入居率が高くなります。

そこで、見直しが必要なのが「敷金・礼金」というわけです。

マツ

どうして敷金・礼金かと言えば、実は諸費用ってどれも必要な項目ばかりで、削れる部分って案外少ないんです。

部屋を借りる際に発生する主な諸費用
  • 家賃1ヶ月分
  • 敷金←見直し
  • 礼金←見直し
  • 火災保険料
  • 保証金
  • 仲介手数料
  • カギ交換代金

敷金や礼金は家賃の1ヶ月分徴収されることが多いのです。

この2つがなくなるだけで諸費用がグンッと安くなります。

悩み

退去後のことを考えると敷金を事前に徴収できないのはリスクが大きような…

マツ

その場合は、「室内クリーニング費用」として必要最低限の金額だけ徴収しておきましょう。

敷金は、入居者退去後の原状回復費用して用いることが多いです。

そのため、おおよその室内クリーニング代だけあらかじめ徴収しておきましょう。

ワンルームであれば3万円代〜5万円程度でクリーニングできます。

入居者からすれば、敷金で家賃1ヶ月分取られるよりだいぶ安くなります。

室内クリーニングだけでは原状回復できない場合も発生します。その場合は、重要事項説明書などに、別途費用が発生した場合はその金額分請求する旨をしっかり記載しておきましょう。

ポイントは空室の原因を見つけること

ここまで入居率を高める条件や方法をご紹介してきました。

しかし、どんな効果的な対策を講じても、空室の原因が不明だと根本的な解決になりません。

空室になってしまう原因で多いもの
  • 時期的な問題
  • 広告の仕方や方法の問題
  • 周辺相場の変化による問題
  • 物件の質の低下問題

賃貸需要閑散期の5月や6月にリフォームをしても空室対策とはなり得ません。

逆に、経年劣化や築年数が古くてもしっかりリフォームすれば空室はすぐ解消できるでしょう。

もしかしたら、家賃も周辺より少々高くても入居希望者が現れるかもしれません。

ますは空室の原因を探り、その原因に適した空室対策を実施することこそがとても重要になってくるのです。

マツ

SUUMOなどネットに掲載する部屋の写真1枚でも、反響が大きく変わってきます。適切な宣伝ができているかもしっかりチェックが必要です。

【まとめ】空室リスクは大した問題ではありません

今回は、不動産投資における有効的な空室対策についてまとめてきました。

【おさらい】入居率を高める条件
  • 物件の「立地」
  • 物件の「ポテンシャル」
  • 部屋の「間取り」
  • 物件の「周辺環境」
  • 賃の見直しを行う
  • 部屋のリフォームを行う
  • 敷金・礼金の見直しを行う

【ポイント】空室の原因に適した対策を実行すること‼︎

残念ですがどんなに対策を取ろうとも空室は必ず発生します。

一度入居した人が一生住み続けるなんてことはまずあり得ないです。

さらに、人口減少が激しい日本ではますます空室リスクの問題が目立ってくるでしょう。

入居率を高めつつ、まずはしっかりと空室になってしまう原因究明をしてください。

適切な対応さえすれば、空室リスクは大した問題ではなくなりますよ。

ぜひ、堅実な不動産投資運営を実現してみてください!

それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!