未公開物件なんてホントにあるの?住宅営業マンが暴露します!

悩み

インターネットに公開されない未公開物件ってホントにあるの?

この記事の内容
  • 未公開物件は存在するのか?
  • 未公開物件=掘り出し物件ではない
  • 未公開物件の有効的な見つけ方

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

家探しをすると必ずと言っていいほど「未公開物件情報です!」という営業トークされます。

この情報化社会の中で未公開なんてほんとにあるのかよ!って思いません?

そもそも不動産会社が未公開にしておく理由が見つかりませんよね?

ということで、今回は「未公開物件の真相」について現役不動産営業マンの筆者が暴露していきたいと思います。

【結論】未公開物件は存在します

結論から言えば未公開物件は存在します。

どうしてそう言えるのか…

それは、筆者が実際に過去未公開物件を売ってきたからです。

ここで言う未公開とはポータルサイト(SUUMOとかアットホームとか)やレインズ(SUUMOの不動産業者間バージョンみたいなやつ)にも掲載されないことを指しています。

悩み

それでも、未公開なんてない!って記事をよく見かけるけど…

未公開と言ってもずーっと未公開であるわけじゃないです。

インターネットを使わない販売広告や、ネットにアップされる前に先行公開しているだけの話というわけです。

どんな物件にだって最初は未公開というわけですね。

ですが、物件数としては極々わずかでしょう。

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どうして未公開物件になるのか?

どうして未公開物件なるものが存在するのか?

物件が未公開となるカラクリを見てみましょう。

未公開物件が存在する理由
  • ネット公開する前のタイムラグ
  • 自社販売物件である
  • 売主からのネット掲載拒否
  • 引渡完了前につき情報公開できない

筆者が仕事で取り扱う機会が多いのが上記4パターンです。

物件が未公開になる理由は様々ですが、大体がどれかのパターンに当てはまるかと。

ネット公開する前のタイムラグ

SUUMOなどのポータルサイトに公開する場合、反映されるまでにタイムラグがあります。

また、ネットアップする前に顧客へ電話やメールを送って先行公開するケースなんかもあります。

営業マンはネットに公開する物件情報をいち早く仕入れるわけですから、ネットより先に情報開示できますよね。

未公開である期間は一瞬でも、まだ公にされていない未公開物件であることは確かです。

自社販売物件である

売主業者(自社販売物件)の物件は比較的未公開で販売活動されやすいケースがあります。

こうした物件は水面下で取引される場合が多かったり、集客をするために会員登録制の自社HPのみに公開するなんてことが多いため未公開になりやすいのです。

もちろん大手企業は棟数を売ってナンボなのでそんなことはしませんが…

筆者は土地仕入の仕事もしていますが、もし仕入ができればそれこそ筆者しか知るよしのない物件の完成です。

これを、先行して顧客へ情報提供したら未公開物件の完成ですね。

売主からのネット掲載拒否

たまに「家を売っていることを近隣に知られたくない」という方がいます。

その場合は、大々的に広告をすることもできないので未公開物件となりやすいです。

営業マンが抱えている顧客へ情報提供したり、知り合いの不動産業者に買い取ってもらったりと水面下の案件となります。

引渡完了前につき情報公開できない

少々専門的な話なりますが…

土地の仕入契約が完了したからと言って、直ぐに会社の所有物になるわけではありません。

物件仕入の解体図

契約後早ければ1ヶ月、長くても3ヶ月から半年程度は引渡に時間がかかります。

つまり、契約後~引渡までの期間は目立った販売活動もすることができません。

これこそが未公開物件が誕生する期間です。

引渡しが終わったわけではないので、最悪商品化に至らないというリスクもあります。

そうしたことも伝えた上での情報提供にはなりますが、まさに未公開物件ですよね。

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未公開物件だからといって掘り出し物件ではない

マツ

未公開物件と聞くと「めちゃくちゃ良い物件なんだ」と思っちゃいませんか?

未公開物件ってそれだけでお買い得なイメージがありますよね。

ですが、騙されてはいけません!

未公開物件=掘り出し物件ではないのです。

ただネット上には公開されていないというだけで、特別安い訳でも無ければ好条件の物件というわけでもありません。

未公開物件のデメリット
  • 値段が高い(値下げされない)
  • 家を買ってすぐ住めない

詳しく解説していきましょう!

値段が高い(値下げされない)

未公開物件は値段が高いとよく言われます。

それもそのはず!

物件は売り出しタイミングが一番高値の設定で、それでも売れなければプライスダウンしていくわけです。

ポイント
  • 物件は売りに出された時が一番高い
  • 未公開なので値引く必要もない

値引き交渉しても、「どうせ公開したら売れるから、わざわざこのタイミングで値引いてまで売らないよ」となる可能性も高いです。

未公開である限り本腰入れて販売活動する前なので、値引きにも応じてもらいにくいということですね。


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家を買ってもすぐに住めない

未公開物件は古家が残っているか更地の状態がほとんどです。

そのため、を買ってもすぐに住めるわけではありません。

ポイント
  • 未公開物件は買ってもすぐに住めない
  • 建築期間は半年から1年くらい
  • 余裕を持って検討する必要あり

子供の学校進学や、賃貸中の部屋の契約更新などタイミングを考慮する必要が出てきます。

引越しまでにある程度余裕があったり、期日を設けていない場合は未公開物件でも良いかもしれませんね。

【まとめ】未公開物件を売りにする不動産会社のワケ

不動産販売会社の第一目標は当然ながら売り上げです。

その売り上げを伸ばすためにはとにかく集客力が大切になるわけですね。

  • 流通している物件で良いものが見当たらない
  • 希望条件を叶えてくれる物件はないのか
  • 見たことも聞いたこともない物件情報はないか

こんな感じで、家探しに苦戦しているお客さんなら「未公開物件ありますよ?」って言えば間違いなく興味を持ってくれます。

つまり、集客をする上で大変有効的な営業トークなわけです。

「未公開物件=悪」ではないですが、未公開だから良いというわけではないことを念頭に入れておきましょう。

【最後に】誰でもできる!未公開物件を見つける方法

いくら掘り出しでないとは言え、未公開物件情報があるならそりゃ知りたいですよね?

もしかしたら、希望条件にピッタリの物件もしれないし…

何より、他人と検討がバッティングしにくいので比較的ゆっくり検討することもできます。

しかし、未公開物件はネット上には出てきません。

悩み

そんな物件探し出せないよ…

確かに、一般の人が見つけ出そうとすると一苦労だと思います。

なので、未公開物件はプロに聞くのが一番です!

未公開物件の探し方
  • 不動産会社に問い合わせる
  • 不動産仲介業者の営業マンと仲良くなる

未公開物件情報を手に入れるなら、上記3パターンが最も効果的です。

最後に、未公開物件情報を手に入れる方法を解説したいと思います。

不動産会社に問い合わせる

手っ取り早いのは不動産会社に直接問い合わせることです

未公開でも不動産会社の人なら知っている可能性が非常に高いです。

悩み

問い合わせるって言ってもどうすれば良いの?

マツ

スーモやアットホームなどの不動産サイトを使って、まずは公開中の物件を問い合わせてください。

そうすれば、担当営業マンから電話やメールで連絡がきます。

そこで、「他に条件に合う物件を教えて欲しい」と言えば、紹介可能な物件情報を教えてもらえるはずです。

営業マンにとって、まずはお客さんの興味を引くことが大切になります。そのため未公開物件は興味を引くための強力な武器となるのです。

ポイント
  • 未公開物件は直接プロに聞く
  • 未公開の物件はないかと直球で聞いてみる
  • 「ネットに掲載中の物件は全て見た」ことを伝えると、より確実に未公開情報をもらえることも…

未公開物件は数が多いわけではありません。無い時はホント無いので、悪しからず…

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不動産仲介営業マンと仲良くなる

「不動産仲介営業マンと仲良くなる」もの一つの手ですね。

営業マンも人間なのです。

「このお客さんにはぜひ紹介したいっ!」なんてことも思ったり…笑

マツ

内見の際などに営業マンとコミュニケーションをとるのがオススメです。

メール等で連絡を取っているだけでは、営業マンの中で先順位の高い顧客にはなりません。

実際に会って希望条件や家を買う背景など人と也を知ると営業マンも物件を紹介しやすくなります。

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