初心者でも大丈夫!中古物件の見極め方教えます!!

どうも。現役不動産営業マンのmatsudaです。

悩み

中古物件を検討したけど、欠陥とかありそうで怖いなぁ

実際のところ、中古物件は購入後のトラブルが多いです。 この記事ではトラブルを回避できるように 、中古物件を購入する前に必ずチェックしておきたい4項目を解説いたします。




ぜひ、中古物件を検討している方には読んでいただきたい内容です!

この記事を最後まで読むとわかること
  • 中古物件の注意しするべきポイント
  • 中古物件の購入によるトラブル
  • 中高物件のメリットや魅力

中古物件購入前に必ずチェックしてほしい4項目

中古物件購入前に必ずチェックしてほしい4項目をご紹介していきます。



これですべてではないのですが、優先順位の高いものを選択させていただきました。

中古物件の築年チェック

まずは築年数のチェックです。



築年数は、単に何年経過しているかを見ればいいわけではありません。

築年数を確認する時の注意点
  • 旧耐震か新耐震かの確認
  • 新築後2年や3年の中古物件の場合は、売却理由も確認

特に、上記の2つの項目についてはしっかりチェックしておいた方が良いでしょう。詳しく解説していきます。

旧耐震か新耐震の確認

耐震基準が旧耐震基準なのか新耐震基準なのかのチェックが必要です。

耐震基準とは「 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準 」のことを指します。その中でも旧耐震基準とは1981(昭和56)年5月31日 以前に建築確認申請の適応を受けたものが対象です。逆に、それ以降の申請適応を受けたものが新耐震基準と呼ばれるものになります。

旧耐震基準とは「震度5程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」と位置付けられています。これに対し新耐震基準は、「震度6から震度7程度の揺れでも倒壊しない構造」となっています。


当然新耐震基準である方がいいですし、旧耐震基準ですと銀行の担保評価割れが発生しやすく住宅ローンが組めない場合もありますので確認しておいた方がいいでしょう。

築浅物件の場合は「売却理由」も確認

築年数が1年から3年程度の大変年数の浅い物件が流通することも珍しくありません。築浅であれば、家の中もきれいで特にリフォームも必要ないため人気が高いのです。




ですが、売却理由もしっかり確認しておいた方が良いでしょう。

一生のマイホームを数年で手放すわけですから、よほどの理由があるはずです。例えばそれが、近隣トラブルによるものや周囲の住環境に伴うものであると、あなたも同じくすぐに手放す羽目になりかねません。


そのため、あまりにも築年数が浅い中古物件に関しては、売却理由のチェックもしっかりしておきましょう。

中古物件のリフォーム歴チェック

中古物件にはリフォーム歴があるものが多いです。


購入を検討している物件にリフォーム歴がある場合は、必ず「いつ」「どこの個所」をリフォームしたのか確認しておきましょう。



その中でも、「雨漏りによるもの」「シロアリ被害」によるものは特に注意が必要です。


こうした主要構造部分に関わる個所は、リフォームでは100%の原状回復が出来ていないケースや数年後に同被害が発生する可能性が非常に高いです。



どうしても購入住宅に不安がある場合には「ホームインスペクション」を実施することをお勧めします。ホームインスペクションとは「住宅診断」のことで、 その分野の専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを見きわめ、アドバイスを行なうことです。

ただし、必ずしもホームインスペクションができるわけではありません。


物件によっては売り主が拒否したり、費用を買主持ちということで了承してくれたりと様々なので、どうしても不安という場合は購入を強く希望する物件にのみに限った方が良いでしょう。

詳しくはこちらを参考にしてみてください↓
https://www.jshi.org/what/

中古物件のキズ・劣化チェック

どんなにキレイそうに見えても中古物件ですので、必ずキズ・劣化・摩耗はあります!

matsuda

↑これ私が営業の際に必ず伝えるセリフです(笑)

築浅やリフォーム済みだと、中古物件でも新築同様の美しさがある物件がたまにあるんですよね。ですが、1度でもその家で生活をしている限り、必ずキズや劣化等は付き物なんです。

購入後に「あそこに劣化が見られるっ!」とか「どこどこが汚れてたっ‼」なんてクレームも少なからず発生するんです。

悩み

数分の内見じゃあ、そんな細かいところまで見れないよ!

matsuda

その時は、「不動産状況報告書」というものを参考にしてみてください。

                                              出典:国土交通省


この物件状況報告書のチェック項目は、日常生活を脅かすようなレベルのものになりますので、もし該当するものがあった場合は必ず確認しておく必要があります。

その他にも、「付帯設備表」というものもあります。

こちらは、設備に関する故障の有無や後々「聞いていなかった!」などのトラブルを避けるために用いられます。とても重要なものになりますので必ず確認をしておきましょう。

                                              出典:国土交通省

売主が個人による場合の瑕疵担保

新築物件であれば売主は不動産業者ですが、中古となると売主が個人のケースが多いです。



その場合注意が必要なのが「瑕疵担保責任の期間」です。

「瑕疵(かし)」とは「キズや欠陥、不具合」のことで不動産取引においては「一見しただけでは気付きにくい雨漏りやシロアリ被害」等がこれに該当します。


通常、このような場合は売り主側の責任と負担でもって原状回復するのですが、個人間売買ですとこの保証期間が2ヶ月~3ヶ月であったり、場合によっては全くなかったりします。


つまり、引き渡し後のこうしたトラブルはすべて買主側の費用負担となってしますのです。

matsuda

雨漏り等のリフォーム費用は数百万するケースも多いです。ほんとに注意してください

中古物件の売主が個人の場合は、この瑕疵担保責任の有無やその保証期間をチェックしておく必要が大切です。さらには、前述の「不動産状況報告書」や「付帯設備表」の確認、「ホームインスペクション」の実施などできる限り見える化しておくことをお勧めします。

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その他に中古物件で注意すべきこと

ここまではどの中古物件でも当てはまるケースをお伝えしてきました。


次は、全ての物件ではないが気を付けて確認をした方がいいケースを紹介していきたいと思います。


もし、検討している物件が当てはまる場合には注意が必要です。

中古物件を取り壊し再建築可能か

築年数があまりにも古かったり、増改築を繰り返していたりする物件は現在の建築基準法に適応しているかの確認が必要です。

「再建築不可」ですと、資産価値が大きく下がることとなり将来負の遺産となりかねません。
また、増改築により建ぺい率・容積率オーバーの物件ですと、建て替えの際に従来の建築物と同規模のものが建てられませんので注意してください。

さらにこの2パターンの物件に関しては、銀行からの住宅ローンもほぼ融資不可となりますので合わせて覚えておくといいでしょう。

木造住宅では10年単位でリフォームが必要だとも言われます。いずれ取り壊し新たに建築することを考えると、再建築不可能の物件はまず購入しない方がいいですね。

合わせて読みたい記事

中古マンションをリフォームする場合

中古マンションの購入している人も多いのではないでしょうか?
お客様中でもマンション購入後にリフォームして住み始める方が圧倒的に多いですね。

ここで気をつけておかなければならないのが、「どこまでのリフォームが可能なのか?」です。



マンションによっては管理規約によってリフォームに関する条件や範囲、規約等が詳細に決められている場合があります。

リフォームが制限されるケース
  • フローリングの規格指定
  • 他の部屋や共有部分にかかわる「水回り」や「電気配線」の改修
  • リフォームの規模やそれに伴うアナウンスや近隣の居住者への承諾など

マンションによってはもっと多くの項目や詳細な規約もあるかと思います。このルールを守ったうえでリフォームを行わなければならないので、必ずしも希望のリフォームができるとは限りません。



購入後に確認するのでは遅いので、しっかりと購入前にマンションの管理規約に目を通しておくことや、不動産仲介業者の方と確認を取っておきましょう。

中古物件の魅力とは

悩み

注意しなきゃいけない事ばかりで、中古物件の購入はやっぱりやめておいた方がいいのかもしれない…

matsuda

中古物件は予め確認しておかなければならないことも多く、購入に踏み切るのが難しいですよね。ですが、中古物件だからこその魅力もしっかりあるのです。

次からは、中古物件がもつ魅力について説明していきます。

中古物件ならではの低価格

中古物件のメリットとして真先に思いつくのが「価格が安い」という方も多いでしょう。




築年数が浅くとも中古であれば新築相場よりも格段と安くなります。


新築では検討できなかったエリアや駅近物件、広い土地や住環境に優れた立地などの通常予算では手に入らない物件が購入できるのも大きな魅力の一つではないでしょうか。

ただし注意点としては、購入後に費用が発生するケースがあるところです。




中古物件ですとリフォームやクリーニングなどが必要なケースもあり、規模によっては百万単位で費用が発生することもあります。

こうした出費をあらかじめ念頭に置いて物件金額を決定していくと良いでしょう。

希少価値の高い立地

東京23区は戸建用地が飽和状態であり、一部エリアでは土地不足と呼ばれていたりもします。




そのため、中古物件では新築では滅多に流通しないようなエリアや規格の物件等もあり、そうした立地重視の方にとってはおすすめです。

注意点としては、そうした立地の物件は築年数もかなり古いケースがあるということです。




もちろん現存する建物には住めないので解体後に建築することになるのですが、「どのくらいの規模の物件が建築できるのか」、「解体費用はどのくらいかかるのか」などを把握しておくことが必要でしょう。

営業マン的に中古物件の購入はアリか?

今回は中古物件について詳しく解説してきました。

私の営業経験からも、中古物件の需要は現在かなり高い印象を抱きます。その理由として、「価格」がまず第一に挙げられます。


新築物件の価格上昇に伴い中古物件の価格も上昇傾向にはあるのですが、ゆえに中古物件の安さが余計に際立って見えるような気がします。

中古物件は、検討でしっかりと上記のような項目を確認できていれば、全く購入しても問題ない物件と言えます。



検討する方も不安が多いと思いますが、そのための不動産仲介会社なのでどうぞ頼って下さい。そして最高のマイホームを手に入れてもらえたらいいのではないでしょうか。

それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!