中古物件を購入する時は4つの注意点を確認せよ!【これさえ押さえておけば大丈夫】

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

悩み

中古物件ってどうなの
買っても大丈夫?

中古物件って安いけど、購入するには勇気がいりますよね。

・欠陥とかないか
・見えない部分が劣化してないか
・汚れとかひどくないか

実際、中古物件は購入後のトラブルが多いです。

そこで今回は、中古物件を購入する前に必ずチェックしておきたい4注意点を解説します。

中古物件を検討している方参考にしてみてください!

この記事を最後まで読むとわかること
  • 中古物件の注意するべきポイント
  • 中古物件の購入によるトラブル例
  • 中高物件のメリットや魅力

中古物件購入前に必ずチェックしてほしい4つの注意点

中古物件購入前に必ずチェックしてほしい4つの注意点をご紹介していきます。

まずは、これさえ押さえておけば大丈夫です!

中古物件の築年数に注意

まずは築年数のチェックです。

さすがに中古物件で築年数を確認しない人はいないですよね。

しかし、単に築何年かを確認するだけではダメです。

ポイント
  • 旧耐震か新耐震かの確認
  • 築浅中古は売却理由も確認
マツ

自然災害が多いので新耐震などのチェックは絶対ですね。

旧耐震か新耐震の確認

耐震基準って気にしたことありますか?

耐震基準とは

建築物の設計において適用される、地震に耐えることのできる構造の基準のこと

さらに、この耐震基準の中には旧耐震基準新耐震基準の2つがあります。

旧耐震と新耐震
  • 旧耐震…震度5程度まで耐えられる
  • 新耐震…震度6~7程度まで耐えられる

旧耐震基準とは「震度5程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」と位置付けられています。

これに対し新耐震基準は、「震度6から震度7程度の揺れでも倒壊しない構造」となっています。

悩み

旧耐震と新耐震の見極めのポイントは?

ポイント
  • 旧耐震…1981(昭和56)年以前に建てられた建物
  • 新耐震…旧耐震後に建築された建物

中古物件の築年数を確認する時は、1981年以前に建築されたかをしっかり確認しましょう。

旧耐震だと銀行の担保評価割れが発生して住宅ローンが組めないなんてこともあります。

築浅の場合は「売却理由」も確認

完成して1年~3年程度の物件を築浅と言ったりします。

こうした築の浅い物件も注意が必要です。

ポイント

せっかく買った家を数年で手放す「ワケ」を確認する。

単純に転勤とかだったらいいんですけどね。

例えば、近隣トラブルによるものや周囲の住環境に伴うものであると購入失敗になるだけです。

そのため、売却理由もしっかり確認しておいた方が良いでしょう。

中古物件のリフォーム歴を注意

中古物件にはリフォーム歴があるものが多いです。

必ず「いつ」「どこの個所」をリフォームしたのか確認しておきましょう。

ポイント

雨漏りとシロアリ被害によるリフォームは要注意


雨漏りやシロアリ被害は100%の回復が困難です。

また環境要因もあるため、2度3度と同じ被害に会うケースがほとんどになります。

どうしても不安がある場合は「ホームインスペクション」を実施することをお勧めします。

ホームインスペクション

その分野の専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを見きわめ、アドバイスを行なう。住宅診断とも言う。

ホームインスペクションは費用は買主持ちだったり、そもそも売主が拒否したりと条件も様々です。

中古物件のキズ・劣化に注意

築1年だろうと、中古物件である限り絶対にキズや劣化は存在します。

築浅やリフォーム済みだと新築同様の美しさがあるため勘違いしがちです。

購入後に一番多いトラブルがこうしたキズや汚れ・劣化に関する内容です。

ポイント

1度人が住んでいれば、必ずキズ・汚れ・劣化は存在する

「契約不適合責任」の中身に注意

中古物件は売主が個人のケースが多いです。

その場合、「契約不適合責任の期間や範囲」の注意が必要です。

ポイント

契約時には契約不適責任の範囲と期間を確認する。

特に「一見しただけでは気付きにくい雨漏りやシロアリ被害」等は必ず確認しましょう。

個人間売買だと保証期間短かったり、免責条件があったりします。

こうなると引き渡し後のトラブルはすべて買主側の費用負担となるのです。

マツ

雨漏り等のリフォーム費用は数百万するケースも多いです。ほんとに注意してください

【こんなケースも】
そのほかに中古物件で注意すべきこと

ここまでは絶対に確認しておきたい項目を紹介しました。

次は、場合によっては確認した方がいいものを紹介します。

もし、検討している物件が当てはまる場合には注意が必要です。

違反建築物件かどうか

現在の建築基準法に適応しているかの確認が必要です。

ポイント
  • 接道義務を果たしているかどうか
  • 建ぺい・容積率オーバーしていないか

未接道だと再建築不可となり、資産価値が大きく下がります。

建ぺい率・容積率オーバーの物件だと、建て替えの際に現在と同規模の建物が建築できません。

このような違反建築は、銀行からの住宅ローンもほぼ融資不可となりますので合わせて覚えておくといいでしょう。

中古マンションをリフォームする場合

悩み

中古マンションをリフォームして住もうと思うんだけど

マツ

その場合は、どこまでのリフォームが可能なのかを確認しておきましょう!

マンションの管理規約によって、リフォームの条件や範囲、規約等が詳細に決められています。

リフォームが制限されるケース
  • フローリングの規格指定
  • 他の部屋や共有部分にかかわる「水回り」や「電気配線」の改修
  • リフォームの規模やそれに伴うアナウンスや近隣の居住者への承諾など

マンションによってはもっと多くの項目や詳細な規約も思います。

ルールを守ったうえでリフォームを行うので、必ずしも希望のリフォームができるとは限りません。

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中古物件の魅力って何?

悩み

中古物件の購入はやっぱり難しいのから諦めようかな…

マツ

しっかり確認さえしておけば大丈夫です!中古物件だからこその魅力もありますよ。

次からは、中古物件がもつ魅力について説明していきます。

相場より断然安い価格

中古物件のメリットとして真先に思いつくのが「価格が安い」でしょう。

たかだか築1、2年の物件でも中古というだけで新築相場よりも格段と安くなります。

ポイント

中古は新築より断然安い⇨その分広い土地や駅近、相場の高いエリアなどの物件を手に入れやすい!

ただし、

注意点として、購入後に費用が発生する場合があります。

中古物件だとリフォームやクリーニングなどが必要なケースもあり、規模によっては百万単位で費用が発生することもあります。

こうした出費をあらかじめ念頭に置いて物件金額を決定していくと良いでしょう。

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希少価値の高い立地

東京23区は戸建用地が飽和状態であり、一部エリアでは土地不足となっています。

そのため、中古物件は新築だと滅多に流通しないエリアや規格の物件等もあります。

ポイント

中古物件は希少性の高いお宝物件とであれる可能性が潜んでいる!

プロから見て中古物件が購入しても大丈夫?

今回は中古物件について詳しく解説してきました。

現在、中古物件の需要はかなり高いです。

その理由として「価格」がまず第一に挙げられます。

新築物件の価格上昇に伴い中古物件の価格も上昇傾向にはあるのです。

ゆえに、中古物件の相場でないと家が買えないケースが増えているように感じます。

中古物件に関するまとめ
  • 注意項目を事前確認すれば購入問題なし
  • 相場より安い物件が手に入る
  • 希少性の高いお宝物件があるかも
  • 今は新築よりも中古が人気

今回紹介した注意項目を参考にしながら、ぜひ中古物件も視野に入れた家探しをしてみてはいかがでしょうか?

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それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!