中古住宅を購入するなら気を付けておきたい6つのポイントとは

  • 中古物件は買うのが不安…
  • 中古物件を買う時どんなところに注意したらいいの?
この記事の内容
  • 中古物件の注意するべきポイント
  • 中古物件の購入によるトラブル例
  • 中古物件のメリットや魅力

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

最近は新築価格の上昇もあり、中古物件も大変人気となってきました。

中古物件って安いけど、購入するには勇気がいるって人もいますよね。

・欠陥とかないか
・見えない部分が劣化してないか
・汚れとかひどくないか

実際、中古物件は購入後のトラブルが多いです。

そこで今回は、中古物件を購入する前に必ずチェックしておきたい6つの注意点を解説します。

中古物件を検討している方参考にしてみてください!

中古住宅購入で気を付ける6つのポイント

マイホームを買う時は確認必須なポイントが結構あります。

今回は、そんな中でも中古住宅ならではの確認ポイントを6つにまとめてみました。

6つのポイント
  • 築年数(旧耐震か否か)
  • 再建築可能か否か
  • 雨漏りやシロアリ被害はないか
  • 近隣トラブル
  • 住宅ローン減税が適応できるか
  • 契約不適責任の有無

以上の6つになります。

それでは詳しく解説していきましょう。

中古物件の築年数に注意

まずは築年数のチェックです。

さすがに中古物件の築年数を確認しない人はいないですよね。

しかし、ただ単に築何年かを確認するだけではダメなんですよ。

ポイント
  • 旧耐震か新耐震かの確認
  • 築浅中古は売却理由も確認

当然ですが、築年数が浅い方がお値段が高くなります。

悩み

古くてもダメ、新しくても高い…
いったい適正な築年数って何年なの?

そんな時は、新耐震基準かどうかを一つの判断基準にしてみてください。

旧耐震か新耐震の確認

耐震基準とは

建築物の設計において適用される、地震に耐えることのできる構造の基準のこと

さらに、この耐震基準の中には旧耐震基準新耐震基準の2つがあります。

旧耐震と新耐震
  • 旧耐震…震度5程度まで耐えられる
  • 新耐震…震度6~7程度まで耐えられる

旧耐震基準とは「震度5程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」と位置付けられています。

これに対し新耐震基準は、「震度6から震度7程度の揺れでも倒壊しない構造」となっています。

悩み

旧耐震と新耐震のはどう見分けるの?

ポイント
  • 旧耐震…1981(昭和56)年以前に建てられた建物
  • 新耐震…旧耐震後に建築された建物

もし築が古い物件の購入を検討する場合は、1981年以降に建築されたかをしっかり確認しましょう。

地震が多い日本では、ある程度の耐震対策を取っておいた方が安心ですよね。

せっかく住宅ローンを組んでマイホームを手に入れるなら、安心安全な家にしましょう!

旧耐震だと銀行の担保評価割れが発生して住宅ローンが組めないなんてこともあります。

築浅の場合は「売却理由」も確認

完成して1年~3年程度の物件を「築浅」なんて言い方をします。

こうした築の浅い物件も注意が必要です。

ポイント

せっかく買った家を、わずか数年で手放す「ワケ」を確認する。

単純に転勤とかだったらいいんですけどね。

例えば、近隣トラブルによるものや周囲の住環境に伴うものであると購入失敗になるだけです。

築浅の物件は、新築と比べて価値も目減りしておらず、金額も新築と大きく変わりません。

そんな住宅を買って「トラブルだらけでした…」ではさすがヤバいので、売却理由もしっかり確認しておいた方が良いでしょう。

再建築可能か否か

中古物件の中には再建築不可という物件が存在ます。

再建築不可とは

将来に渡って、その土地に新しく建物を建築することができない土地のこと

つまり、購入後に新しく建物新築することができないということです。

こうした物件はリフォーム等をして住むしかありません

しかも、住宅ローンが使えないため現金で買うことしかできないのです。

こうなると将来売却ことも難しいですし、なにより資産としての価値が大きく減ってしまいます。

よっぽどのことが無い限り再建築不可の中古住宅購入はオススメしません。

再建築不可については別記事でも詳しくまとめましたので参考にしてみてください。

雨漏りやシロアリ被害はないか

中古住宅にはリフォーム歴があるものが多いです。

必ずいつ」「どこの個所をリフォームしたのか確認しておきましょう。

ポイント

雨漏りとシロアリ被害によるリフォームは要注意


雨漏りやシロアリ被害は100%の現状回復が困難です。

また環境要因もあるため、2度3度と同じ被害に会うケースがほとんどになります。

どうしても不安がある場合は「ホームインスペクション」を実施することをお勧めします。

ホームインスペクション

その分野の専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを見きわめ、アドバイスを行なう。住宅診断とも言う。

購入前にホームインスペクションを実施するのを嫌がる売主もいるで必ずしもできるわけではないことも覚えておきましょう。

個人的には、過去に雨漏りやシロアリ被害があったような物件はオススメできません。

ホームインスペクションの費用は買主持ちだったり、売主が拒否したりと条件も様々です。

近隣トラブルがないか

売却時に住んでいた人から近隣トラブルの話があれば要注意です。

特に人間関係による近隣トラブルは解決するのが非常に困難な場合が多いです。

近隣トラブルの内容次第では、生活がままならなくなることもあるでしょう。

簡単に引っ越すこともできなため、近隣トラブルがあった家はおすすめできません。

ポイント

近隣トラブルがある家は購入をやめた方がいい

程度にもよりますが、こうしたトラブル関係は重要事項説明書や物件状況等報告書に記載があるので、契約時にしっかり確認しておきましょう。

住宅ローン減税が適応される物件かどうか

中古住宅を購入した場合でも住宅ローン減税は適応可能です。

しかし、全ての中古物件が減税の対象ではないので注意が必要です。

住宅ローン減税適応条件(中古物件)
  1. 自ら居住すること
  2. 床面積が50㎡以上であること
  3. 1982年以降に建築された住宅であること
  4. 返済期間が10年以上あること
  5. 特定の制度と併用していないこと

主な条件が以上の6つです。

新築の場合とさほど条件の差はありませんが、中古物件では3番に注意が必要です。

築年数によっては住宅ローン減税が使えない場合があるので事前に確認しておきましょう。

「契約不適合責任」の中身に注意

中古物件は売主が個人のケースが多いです。

その場合、「契約不適合責任の期間や範囲」の注意が必要です。

ポイント

契約時には契約不適責任の範囲と期間を確認する。

特に「一見しただけでは気付きにくい雨漏りやシロアリ被害」等は必ず確認しましょう。

個人間売買だと保証期間短かったり、免責条件があったりします。

こうなると、引き渡し後のトラブルはすべて買主側の費用負担となるのです。

マツ

雨漏り等のリフォーム費用は数百万するケースも多いです。

リフォーム費用や制限を見込んでおく

中古住宅を買う場合は、「リフォームを行う」前提で考えておいた方が良いです。

中古住宅は安いですがリフォーム費用まで加えると新築価格とあまり差がなくなってしまったり、逆に諸費用は高くなってしまうケースも…。

また、中古マンションだとリフォームの内容や範囲に制限がある場合がほとんどです。

事前に確認しておかないといけないポイントですね。

中古マンションをリフォームする場合

悩み

中古マンションをリフォームして住もうと思うんだけど

マツ

その場合は、どこまでのリフォームが可能なのかを確認しておきましょう!

マンションの管理規約によって、リフォームの条件や範囲、規約等が詳細に決められています。

リフォームが制限されるケース
  • フローリングの規格指定
  • 他の部屋や共有部分にかかわる「水回り」や「電気配線」の改修
  • リフォームの規模やそれに伴うアナウンスや近隣の居住者への承諾など

マンションによってはもっと多くの項目や詳細な規約も思います。

ルールを守ったうえでリフォームを行うので、必ずしも希望のリフォームができるとは限りません。

中古住宅を購入するメリットとは

悩み

中古物件の購入はやっぱり難しいのから諦めようかな…

マツ

しっかり確認さえしておけば大丈夫です!中古物件だからこその魅力もありますよ。

中古住宅を購入する主なメリットは2つあります。

中古住宅購入のメリット
  • 新築相場よりも安い
  • 資産性の高い立地

新築相場より断然安い価格

中古物件のメリットとして真先に思いつくのが「価格が安い」でしょう。

たかだか築1、2年の物件でも中古というだけで新築相場よりも安くなります。

ポイント

中古は新築より断然安い⇨その分、広い土地や駅近、相場の高いエリアなどの物件を手に入れやすい!

ただし、

注意点として、購入後に費用が発生する場合があります。

中古物件だとリフォームやクリーニングなどが必要なケースもあり、規模によっては百万単位で費用が発生することもあります。

こうした出費をあらかじめ念頭に置いて物件金額を決定していくと良いでしょう。

資産性の高い立地

都心部などでは、住宅やマンションの飽和状態によりなかなか資産性の高い好立地が売り出されにくい状況です。

そうした中でも、中古住宅であれば新築では滅多に流通しないエリアや規格の物件等もあります。

ポイント

中古物件は希少性の高いお宝物件とであれる可能性が潜んでいる!

なかなか納得の立地条件の物件が見つけれらい場合は、一度中古住宅を視野に探してみるのもいいかもしれません。

リフォームやリノベーション次第では、新築同様の住み心地を手に入れられることも全然あるので、オススメです。

【まとめ】プロから見て中古住宅は購入しても大丈夫?

今回は中古物件について詳しく解説してきました。

現在、中古物件の需要はかなり高いです。

その理由として「価格」がまず第一に挙げられます。

近年は新築物件の価格上昇が顕著です。

ゆえに、中古物件の相場でないと家が買えないケースが増えているように感じます。

中古物件に関するまとめ
  • 注意項目を事前確認すれば購入問題なし
  • 相場より安い物件が手に入る
  • 希少性の高いお宝物件があるかも
  • 今は新築よりも中古が人気

中古住宅は抵抗ある人もいるかもしれませんが、ポイントをしっかり抑えた買い方をすれば、単純に安くて良い物件が手に入る可能性が高いです。

今回紹介した注意項目を参考にしながら、ぜひ中古物件も視野に入れた家探しをしてみてはいかがでしょうか?

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!