どうも。現役不動産営業マンのマツです。
- 中古マンションの購入に不安がある！
- どんなマンションは購入をやめておいた方がいいのか知りたい！
最近は、中古マンション市場も活気があり、検討されている方が多いですよね。
ですが、中古マンションは専有部分だけでなく、マンション全体の管理状況からしっかり検討しないと、購入後に痛い目に合うケースがあるのです！
そこで今回は、失敗しない中古マンションを選ぶコツ・ポイントを営業マン目線でご紹介していきたいと思います。
「自分なら絶対に紹介しないな」って条件を公開しますので、検討している方はぜひ参考にしてみてください。
- 失敗しない中古マンション選びのコツ
- 営業マンがオススメしない中古マンションの特徴
- 中古マンションのリフォームについて
もくじ
中古マンションを選ぶ3つのポイント
中古マンションを選ぶには大きく3つのポイントが存在します。
- 旧耐震基準のマンションかどうか（築年数）
- 修繕積立金の設定金額
- 大規模修繕履歴
当然、マンションを選ぶ際はこれ以外の要素も重要になってきます。
ですが、これら3つのポイントは特に「中古マンション」を選ぶ際に見極めてほしい部分です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
中古マンションが旧耐震基準かどうか
築年数が新しければ新しいほど、購入には前向きになれると思います。
では、検討するしないのボーダーラインは築何年からしょうか？
これは、旧耐震か新耐震かでチェックしてもらえればいいかと思います。
耐震基準とは「 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準 」のことを指しまます。
その中でも旧耐震基準とは 1981（昭和56）年5月31日 以前に建築確認申請の適応を受けたものが対象です。
逆に、それ以降の申請適応を受けたものが新耐震基準と呼ばれるものになります。
また、マンションですと建築完成するまでに1年以上を要するものがほとんどです。
そのため、上記の年数後の完成物件であっても旧耐震の場合があるので注意が必要です。
簡単に言えば、 1981（昭和56）年5月31日 以前やもしくは前後の築物件は、耐震基準が古い可能性があるということです。
さらに、旧耐震基準の物件ですと、住宅ローン審査も通過が難しくなります。
銀行は購入する物件を担保とみなします。
そのため、旧耐震だと査定の際に大きなマイナス要素となり、担保評価割れが発生してしまうのです。
中には旧耐震の中古物件でも融資してくれる銀行もあります。ですが、安全面等を考慮するうえでも営業マンとしてわざわざ旧耐震基準の物件をオススメはしないですね。
修繕積立金が適正価格か
マンション購入の際に確認が必要なのが「管理費と修繕積立金」です。
毎月固定で発生しますし、たとえ住宅ローンを返し終わっても払い続けるものになります。
築年数とともに費用も増額になるケースがほとんどなのですが、あまりにも高すぎる物件はオススメできません。
理由としては、
- 単純にランニングコストが高い
- 将来売れにくくなってしまう
修繕積立金等は専有面積の広さやマンションの総戸数によって金額が決まってきます。
私の感覚な部分もありますが、管理費と合わせて月額3万5000円以上になってくるとなかなか紹介しにくいですね。
金額に見合うようなマンションであればいいですが、月々の負担がプラス3万円以上になると考えるとマネープランニングにも大きな影響が出てきます。
さらに、売却時の修繕積立金等は購入時よりも高くなりますので、余計に買い手が付きにくくなることでしょう。
月々の負担と現金化しにくいという観点から、修繕積立金などがあまりにも高い物件はオススメしません。
広さや築年数など様々な要因を検討した上で、見合わない修繕費であればオススメしません。担当の不動産営業マンにしっかりヒアリングするのがいいと思います。
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大規模修繕履歴
マンションの躯体部分や共有部分（マンションの外枠や自分の部屋以外廊下やエントランスなどのことですね）も経年劣化してきます。
そのためマンションは大規模なリフォームが必要になってきます。これを「大規模修繕」と呼びます。
この資金調達を「修繕積立金」で行っているわけですね。
まずは、大規模修繕履歴と修繕計画表をチェックしてください。
いつ修繕を行ったか、そして次はどのタイミングで修繕を行うかを確認します。
これで、修繕積立金が増額するか否かがおおよそ分かります。
１、2年後に修繕を控えているようなマンションでは、購入後すぐに修繕積立金の徴収額が増額する恐れが出てきます。
しかも、いくら増額するかはそのタイミングになってみないとわからないのです。
紹介する立場としては、なかなか自信を持って提案しにくいところですね…
併せて確認しておきたいのが、現時点でマンション全体の修繕積立の総額がいくらなのかです。
次の大規模修繕までにしっかりと必要な資金が潤沢にあるかを確認しておきます。
もし足りないようであれば、追加徴収金が発生する場合もあるので、想定外の出費に備える必要も出てきます。
リフォームを視野に入れた中古マンションの注意点
中古マンションの場合は、購入後リフォームされる方も非常に多いです。
ですが、このリフォームに際して、トラブルが発生することも多いので注意が必要です。
そのため、購入前に確認しておくべきリフォームに関するチェックポイントを簡単に解説させていただきます。
マンションの管理規約に則ったリフォームをしなければいけないので、難しいんですね。
中古マンションは必ず傷がある
中古マンションを検討する際は、必ず念頭に入れておいてほしいこと、
それは…
どんなに築年数の浅い物件でも傷や劣化があるということ！
物件の中には、新築後２、3年程度の非常に築年数の浅い物件もあります。
こうした築浅物件は、室内クリーニング程度で十分居住することが可能になります。
ここで注意が必要なのが、「どんなにキレイで築が浅くとも傷や劣化・摩耗等が必ず存在する」ということです。
一度でも入居した物件であれば、どんなにきれいに見えても、小さな傷や汚れは絶対に付き物だということを忘れないでください。
中には、よ～く見ないとわからない傷もあります。なので、大きな傷や汚れがある事前提で考えてください！
所有者が入居中の物件ですと、内見時にじっくりと部屋の中を見て回ることもできないですし、あまり長時間見学することもできません。
とは言え、基本的に劣化・摩耗等は買主側が負担することとなりますので、不安な個所があれば事前にしっかりとヒアリングしておきましょう。
入居した後に、「こんな傷があるなんて知らなかった」「聞いていないから、修繕費用を出せ」なんてトラブルになったことも実体験としてあります…
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中古マンションをリフォームする際の注意点
購入を検討しつつ、同時並行でリフォームの見積もりをする方も結構います。
物件購入引き渡し後、すぐにリフォームに取り掛かりたいので当然ですよね。
ただし、ここでも覚えておいて頂きたい注意点があります。
それは、「リフォーム見積もりのための内見は原則不可能」ということです。
入居中か否かなどの状況にもよりますが、自分の所有物になっていない部屋のフォーム見積もりをするために内見はできません。
ただ、売主さんによっては優しい方もたまにいて、「時間さえ調整できれば内見しに来て下さい」って言ってくれる方もいます。
もし、リフォーム前提に考えているのであれば、その辺もあらかじめ確認しておきたいところですね。
中古マンションのリスクを知っておくことの大切さ
中古マンションは、購入しても大丈夫か否かの判断が難しい部分が多いのは事実です。
ですが、初めからどのようなリスクがあるのか把握できれば、失敗する確率を抑えることも可能です。
そのために大切なのは、購入を検討する上でリスクとなることは何なのかを考え、そのリスクをどう対処していくのかことではないでしょうか？
その際に、営業マンの知恵と経験を活用してもらって納得のゆく物件探しができれば、営業マン冥利に尽きるというものですね。
是非、様々な角度から物件を見て、検討して、理想のマイホームを手にしてもらえたらと思います。
それでは、また。
