不動産投資は危険⁉︎|不動産投資に潜む7つのリスク

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

悩み

不動産投資って興味があるけど、始めるにあたってどんなリスクがあるんだろう?

コロナウィルスの影響で、株やFXで大損した人も多いのではないでしょうか?

そんな中、コロナの影響をあまり受けなかったこともあり、不動産投資の注目度が最近また上昇してきています。

今回は、不動産投資デビューしようと考えている方に読んでもらいたい「不動産投資に潜む7つのリスク」をご紹介致します。

不動産投資を始めたいけどちょっと怖くて…って方はぜひ参考にしてみてくださいね!

この記事を最後まで読むとわかること
  • 不動産投資に潜むリスクが分かる
  • リスクに対しての対策が分かる
  • 不動産投資のスタートで失敗しない方法
マツ

不動産投資だけでなくリスクのない投資はありませんので、ここでしっかり押さえておきましょう。

不動産投資に潜む7つのリスク

不動産投資ので注意しておかなければならないリスクは大きく分けて7つです。

不動産投資に潜む7つのリスク
  • 空室のリスク
  • 滞納のリスク
  • 修繕のリスク
  • 天災のリスク
  • 流動性のリスク
  • 金利のリスク
  • 不動産価格下落のリスク

初心者であればまずはこの7つをしっかりと理解し、押さえていれば大丈夫です。

それでは一つずつ詳しく見ていきましょう。

関連記事不動産投資が儲かる仕組みを解説!

空室のリスク

不動産投資がなぜ儲かるかと言えば、「家賃収入を得れる」ことによる収益が発生するからです。

つまり、入居者がいなければ収入は生み出されないということですね。

一度入居した人が一生住むことはまず考えにくいですし、退去後すぐに新しい入居者が現れるとも限りません。

このような空室の期間が発生してしまえば、その期間は収入がゼロになるのはもちろんのこと、ローンの返済や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストが発生するため、一時的に赤字になってしまいます。

空室のリスクこそ不動産投資において最も危険で注意しなければいけないリスクと言えます。

空室によるリスク
  • 収入が途絶えてしまう
  • 毎月修繕積立金やローンの返済の出費が発生する
  • 収入が途絶えた状況がいつまで続くかわからない不透明さ
マツ

新たな入居者がすぐに見つかるように、そしてより長く住んでもらえるように、人気が高い立地や間取りの物件を購入することがポイントとなります!

滞納のリスク

たとえ空室でなくとも、家賃収入が入ってこない場合があります。

それが、家賃滞納によるリスクです。

空室の時とは違い、家賃は入ってこないのに入居者は住み続けるというまさに最悪な状況ですね。

場合によっては夜逃げされて、そのまま連絡取れず行方知らずなんてケースもあったりもします。

夜逃げされてしまうと、残置物の処分や次の入居者のためのクリーニング費用など、原状回復によって発生する費用の回収もできなくなってしまいます。

入居審査や保証会社を付けるなど対策を講じる必要がある部分ですね。

滞納によるリスク
  • 収入が途絶えてしまう
  • 毎月修繕積立金やローンの返済の出費が発生する
  • 退去後の部屋の清掃や原状回復などの費用を徴収できない
マツ

滞納リスクは頻繁に発生するわけでは無いものの、新入居者の審査などの際はしっかりチェックが必要です!

修繕のリスク

マンションやアパートは経年劣化が発生するため、定期的メンテナンスや大規模な修繕を実施しなければなりません。

例えば、 給水管や排水管の交換、外壁や屋根の塗装、エレベーターの点検や交換、エアコンや給湯器の取替 、室内のリフォームなどが主になります。

こうした修繕は「長期修繕計画表」と言って、建物の「どこ」を「いつ」修繕するか、予め計画を立てることが可能です。

「修繕が発生する=出費が出る」ですので、修繕の頻度や度合いなどがリスクとなってくるでしょう。

しかも、中には修繕積立金を未納する人が出たり、出費が当初の計画以上にかかったりなどして、予定よりも高い修繕費が発生する可能性が出てきます。

こうした修繕費に関しては、実際に見積もりをとってみないと正確な金額を割り出すことは難しいため、想定していた金額じゃ足りなかったなんてこともあり得ます。

修繕によるリスク
  • 修繕による費用が発生す
  • 計画通りに修繕が進まない場合がある
  • 修繕積立金が集まらず、手出しが発生する可能性がある
マツ

築年数に応じて、修繕費用も高くなってくるので注意が必要です

天災のリスク

修繕のリスクは計画を立てることにより、ある程度の予測ができるためリスクヘッジもしやすいです。

ですが、雷雨や地震もしくは火災などといった天災による修繕は全く予想することができません。

被害レベルによっては建物の半壊や全壊といったケースも十分に考えられますよね。

そうなれば単純に資産がゼロになってしまうため、もしかすると不動産投資リスクの中でも最も被害が大きいリスクかもしれません。

天災による突発的な修繕にも絶えらるように資金のストック等も必要になります。

収支シミュレーションでは、こうした天災に関する部分は試算を盛り込まないケースも多いので、気を付けてください。

天災によるリスク
  • 予測が不可能
  • 急に高額な修繕費用が発生する可能性がある
  • 最悪の場合は、資産をすべて失うケースもあり
マツ

気候変動や地震などにより、日本中どこにいても天災は避けては通れないですね…

流動性のリスク

不動産投資で言う流動性とは、売却することにより物件(建物)がお金(現金)に換わることを意味します。

流動性のリスクとは、物件を簡単に現金化できないリスクのことを意味します。

急にある程度まとまった資金が必要になったからと言って、数日~数週間のうちに物件が売れるわけではありません。

もし仮に、売却早々買い手が見つかったとしても、実際に物件を引き渡すまでには最短でも1か月ほどは期間がかかるとみておいてください。

さらに、希望の金額で売却できるとも限りません。

売却時の相場や需要等に合わせて売却価格も変動しますので、希望売却額では全く買い手が見つからないこともしばしばあるでしょう。

こうした現金への変換のしずらさや、希望金額通りにならないなど流動性のリスクが不動産投資には伴ってきます。

流動性によるリスク
  • 現金化しにくかったり時間がかかる
  • 希望の金額に届かない場合がある
マツ

株やFXと違って現金化までに時間がかかるので、不動産投資ならではのリスクの一つですね。

金利のリスク

物件を購入する際に、ローンを利用して購入する方がほとんどだと思います。

そしてお金を借りる際は、利息が発生します。

金利のリスクとは、この金利が将来に渡って一定とは限らないということです。

景気に連動して金利も昇降するので、トータルの返済額や毎月の返済額に変動が生じる可能性が出てきます。

金利の下降に関しては、毎月の返済額も少なくなってくるので大きな問題は有りません。

ですが、金利上昇に関しては、毎月の返済額も増えてくるので上昇幅にもよりますが注視していく必要がありますね。

金利によるリスク
  • 将来的に借入金利が上昇する可能性がある
  • 金利の上昇の予測や上昇幅が不透明
  • 金利が上昇すると、返済額の増額に繋がる
マツ

今は超低金利時代ですので、ローンを組むこと自体はそこまで大きなリスクではないと言われています。

不動産価格下落のリスク

不動産価格(土地の価値)も将来に渡って常に一定の価格とは限りません

購入時よりも売却時の方が土地の価値が下がっていることも十分に考えられます。

これが不動産価格下落のリスクです。

不動産投資を行う上では、購入した物件を最終的に保有し続けるのか、売却するのであればどのタイミングで売却するのか等を意識しておく必要があります。

出口戦略なんて呼んだりもしますが、不動産市況が現在どのような状況であるのか常に情報を仕入れておきましょう。

理想は、購入時よりも高く売ることですが最悪でもローンの残債と同じ額かそれよりも大きい金額で売却できるように戦略(計画)を立てていく必要があります。

不動産価格下落によるリスク
  • 不動産価格は常に変動している
  • 購入時よりも土地の価格が下落している可能性がある
マツ

不動産市況だけでなく、世界の経済情勢も敏感になって確認が必要です!

不動産投資で成功するには「リスク」を知ること

不動産投資で成功を収めるには、まずは上記で紹介したリスクをしっかりと理解することが大切です

こうした様々な起こりうるリスクを回避したり、いかに最小限に抑えるかなどの対策(リスクヘッジ)を学んでおきましょう。

不動産投資は、物件を購入する前にある程度リスクヘッジをすることが可能なものが多いです。

例えば、駅近の物件やオートロック付きに独立洗面台がある物件などにするだけで、女性からの人気も高くなったり空室リスクを抑えることができます。

こうした戦略や資金面・リスクといった観点から、まずは自分に向いている投資方法なのかを考えるところからスタートしていきましょう。

最後に、私が実際に読んだ中でオススメな不動産投資初心者向けの本をいくつかご紹介しておきます。

良ければ参考にしてみてください。

また、初心者以上の方はこちらの記事でもいくつかおすすめ本を紹介していますので、良ければどうぞ。

関連記事不動産投資のおすすめ本5選‼︎【初心者~上級者まで】

まとめ

投資と呼べるものの中でリスクが無いものは存在しません。

ですが、そんなリスクにも程度や種類があり、向き不向きがあることをまずは知ってください。

そして、「不動産投資の中にはどんなリスクが潜んでいるか」を知るだけでも大きな一歩です。

ますます資産形成が重要な意味を持つ時代になってくるこれからを、不動産投資という形で資産を築き上げてみてはいかがでしょうか?

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!