再建築不可ってどんな家？｜ポイントとなる接道義務を解説します

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

・「再建築不可」ってどんな物件のこと？
・再建築できない場合はどうなっちゃうの？

「再建築不可」という物件を聞いたことありますか？

なんと！世の中には建物を再建築することの出来ない土地というのが存在するのです。

• どうして再建築できないの？
• 今建っている「家」はどうなるの？
• 再建築不可の家って購入して大丈夫？

などなど、色々疑問を抱きますよね。

ということで、今回は謎多き「再建築不可」について解説していきたいと思います。

古い家はこの再建築不可に該当することが多く、相続したのは良いものの困っているなんて人もいますよ。

再建築不可とはどんな物件

そもそも「再建築不可」状態とは、どのようなことを指すのでしょうか？

再建築不可だとその名の通り、新しく建物を建築することができなくなってしまいます。

この後説明しますが、既に古家が建っている場合はリフォームなどで再利用することは可能です。

ですが、一度古家を解体してしまえば、その後は庭やガーデニング用地、自転車やバイクの駐輪場としての利用などしかできません。

駐輪場？それって駐車場じゃダメなの？

実は、再建築不可の土地を駐車場として利用するのはほぼ不可能なんです。

その理由は再建築不可になってしまう理由に隠されています。

再建築不可の理由は接道義務

前提として建物を建築するには、必ず「建築基準法」を厳守し建築しなければなりません。

逆に言えば、建築基準法を厳守できないのであれば当然建築は不可能です。

そんな建築基準法の中に、建築基準法43条「接道義務」という内容が存在します。

再建築不可の物件とは、その大半が上記の接道義務（2つの条件）を果たしていないことを理由に再建築不可となっています。

ポイントは、「道路」に「２メートル」以上というところです。

下の図を見てください。

土地Aは前面の道路に6m接道していると仮定します。

この場合、しっかり接道義務を果たしているので土地Aは再建築可能な物件と言えます。

土地Bはどうでしょうか？

こちらは形こそ歪んでいますが、しっかり2m接道しています。

つまり、土地Bも再建築可能な物件というわけですね。

このように、土地の形や大きさに関係なくその土地が前面の道路にしっかり2メートル以上接しているかどうかがポイントです。

ちなみに、土地と道路が接している部分を「間口」と呼んだりもします。

これが駐車場として活用できない理由です！
さすがに、間口が2m以下だと車の侵入は難しいですよね。

どうして再建築不可にするのか

どうしてわざわざ再建築不可能なんてルールを作ったの？

再建築不可にする理由の目的は災害時を想定した避難経路や緊急車両の搬入を考慮したためです。

道路に接していなかったり、間口が狭いと災害に避難が遅れたり、救急・消防などの救助活動に影響が出ちゃいますよね。

こうした問題を回避するために、再建築不可というルールが儲けられています。

再建築不可の土地に建っている中古物件を見るけど、どうして？

接道義務が定められたのは1950年（昭和25年）からなのです。

それ以前は、普通に建築することができていました。

再建築不可なのにも関わらず、実際に家（古家）が建っているケースはほとんどがこの理由なんですね。

再建築不可の物件を購入する２つのメリット

最近は中古市場も盛んなので、マイホームとして中古物件を検討している人もいるのではないでしょうか？

その中でも、わざわざ再建築不可の物件を購入するメリットとはどんなものがあるのかご紹介したいと思います。

再建築不可の物件は、なんと言ってもお値段が安いです。

再建築ができないと需要も大きく落ちるので、相場よりも安くしないと売れません。

エリアや相場にもよりますが、物件によっては3割程度は割安で購入できるのではないでしょうか。

また、再建築できないということで資産価値も目減りします。

そのため、通常の宅地と比べて固定資産税（都市計画税）などの評価価格も低いです。

再建築不可の物件はこうした金銭面での恩恵が大きいと言えますね。

次はデメリットを紹介します。
むしろリスクの方が強くなりますので、しっかりチェックしましょう。

再建築不可の物件を購入する3つのリスク

ここからは、再建築不可の物件を購入する際の3つのリスクを紹介します。

再建築不可の物件は確かに相場よりも安く手に入りますが、その分リスクも高いです。

しっかりと確認しておきましょう。

融資のリスク

再建築不可の物件は金融機関より住宅ローンの承認が得られません。

「建築基準法に違反している」ということで、資産価値が目減りしてしまいます。

そのため、販売金額同等の担保評価が得られず、融資が承認されないのです。

もし、再建築不可の物件を購入する場合は現金（自己資金）で購入すると思っておいた方が良いでしょう。

年収や自己資金割合では融資も可能かもしれません。ですが、大半の金融機関で無理だと思っていて間違いです。

売却のリスク

将来、再建築不可の物件を売りたくても売れない可能性が高いです。

仮に売れたとしても、金額を大幅に下げたり建物をフルリフォームするなどの工夫をしなければ、売却は難しいでしょう。

売りにくい理由としては、先程解説した住宅ローンが使えないという部分もあります。

ある程度まとまった現金を持っている人しか購入できないということでターゲットもだいぶ絞られます。

加えて、再建築不可という物件がそもそも人気が高い訳ではないので、将来売却を考えているのであれば注意してください。

再建築できないリスク

当たり前なのですが、「再建築できない」というのが最もやっかいなリスクです。

すでに建築物が建っていたとしても、建て替えができないのでリフォームで修復していくしかありません。

確かに、室内や設備はとてもきれいで最新のものとなり、新築と何ら遜色のないものに仕上がります。

ただ、基礎や柱などと言った（主要構造部分なんて言い方もします）部分は、建築当時のものをそのまま利用します。

そのため、経年劣化による腐食や耐震性が脆弱であったりなどリスクが生じます。

購入する際は、慎重な検討が必要でしょう。

再建築不可の有効的な活用例

再建築ができない家ってどう活用していけばいいの？

再建築不可だと、どう活用すればいいのか困ってしまいますよね。

過去に実際あった活用方法としては以下のようなものが挙げられます。

最も多い活用方法は、やはり「リフォームして売却・居住」という方法です。

そのため、流通している再建築不可の物件もリフォームをして販売されているケースを見かけます。

それ以外の方法として目にするは、資材置き場や物置として利用するケースです。

特に、町工場や工場エリアなどではこうした利用方法もアリなのかもしれませんね。

再建築不可の家は買わない方がいい？

「最近は再建築不可の物件も売れる」のだとかという話を耳にします…

個人的な見解ですが、まず素人であれば再建築不可の家は購入しない方が良いでしょう。

立地に特別な理由があれば別ですが、ローンも無理、躯体も古い、だけど安い、この条件だけでは到底オススメはできません。

リフォームして貸し出す不動産投資や居住以外の利用方法を目的としてならば、値段が安いということで購入してもいいかもしれません。

いずれしろ、再建築不可の家とは相当なクセのある物件です。

むやみやたらと素人が手を出さないようにしましょう。

まとめ

今回は、「再建築不可」についてまとめてみました。

「相続した土地が実は再建築不可だった」なんてケースもよくある話です。

再建築不可の物件を購入検討していなくとも、思わぬ形で再建築不可の家と向き合う機会があるかもしれません。