不動産投資はなぜ儲かるのか?|収益モデルの仕組みを解説!

どうも。現役不動産営業マンのマツです。

悩み
  • 不動産投資に興味はあるけどよくわからない
  • 儲かる仕組みってどうなってるの?


そんな不安や疑問解消のため、今回は不動産投資が儲かる仕組みや投資スタイルをご紹介していきたいと思います。

この記事を最後まで読むとわかること
  • 不動産投資の儲かる仕組みを理解できる
  • 不動産投資の投資スタイルが分かる
  • 投資の仕組みやスタイルを知り失敗リスク軽減につなげる
マツ

投資用不動産の営業マンを数年やっていた経験を活かし、不動産投資の基礎知識をお教えします!!

不動産投資が儲かる仕組み

いきなり厳しい意見ですが、不動産投資は必ずしも成功するものはありません


ですが!!成功率を上げることは可能なんです!


そのためにはまずは、不動産投資がどのようにして儲けることが出来るのかその仕組みから見ていきましょう!

マツ

投資の世界はビギナーズラックがあるので怖いところです…(笑)

不動産投資の主な収益源

不動産投資の主な収益源は2つです。

  • 家や部屋を貸し出すことによる毎月の家賃収入
  • マンションやアパートを売却することによる売却益

一般的に不動産投資といわれるのは上記の家賃収入を目的としたものになります。

不動産を買い値よりも高く売って一度に何百万と稼ぐ売却益を目的とする方法もいいのですが、素人の方には到底難しく、リスクが高すぎます。

不動産投資の収益メインは家賃収入

初心者の方は、まずマンションの一部屋を購入し入居者を住まわせ家賃収入を得る王道パターンから始めるのがおススメですね。


ただしこれ、逆を言えば…
入居者がいない場合は家賃収入も得られない
ということなんです!!

この空室リスク(入居者がいない)が、不動産投資最大のリスクと言えます。
投資はおいしい話ばかりではではなく、失敗した時のことも想定しておくべきというのが大事ですね。


家賃収入目的で不動産投資を始める場合は、この空室リスクとどう対峙し、対策や対応していくのかがポイントとなることを覚えておいてください。

不動産投資における3つのスタイル

不動産投資では家賃収入を目的にスタートするようお伝えしましたが、実際のところ不動産投資は大きく分けて3つの投資スタイルがあります。


自分のスタイルに合った投資方法を選択することも、成功への確立を上げる手段ですので是非じっくり考えてみてください。

マツ

不動産投資は資金的な問題もあるので色々試せないのが難しいところです…
じっくり時間をかけてお考え下さい!

区分マンション投資(ワンルームマンション投資)

1つ目は「区分マンション投資」です。ワンルームマンション投資なんて呼ばれ方もします。
マンションやアパートの一部屋のみを購入し、貸し出して家賃収入を得るスタイルですね。



値段も安価ですし(とは言ってもウン千万しますが…)、投資ローンも審査通過しやすいのでこれから始めるにはバッチリのスタイルではないでしょうか。

1棟アパート経営投資


2つ目は「1棟アパート投資」です。


こちらは一部屋だけでなく、建物すべて(全部屋)を購入し家賃収入を得るスタイルですね。
いきなり6部屋~10部屋程度を購入するわけですから、将来得れる家賃収入だってワンルームのそれとは比ではありません。


リスクも比例して増幅しますので、「ハイリスク・ハイリターン型」の投資スタイルです。資金力に余裕があったり、ワンルームマンションで慣れてきたら挑戦してみるのもいいかもしれません。

REIT(リート)

REIT(リート)とは一般的に「不動産投資信託」と呼ばれるものです。


複数の投資者から資金を集め、不動産投資のプロが投資家に変わって売買等を行います。
投資者はその運用から得られる家賃収入や売却益などを「配当金」という形で受けることが可能です。

REIT(リート)は、あくまでも投資信託の側面が強いので不動産投資とはちょっと違うかもしれません。
もし投資信託のご経験があればこちらのジャンルに手を伸ばしてみるのもいいのでは?

それぞれのメリット・デメリット


投資の世界ではリスク分散が大事になってくるので、可能であればすべてやっていくの良いのかもしれないです。ですが、現実的にそれは不可能な方も多いと思いますので、次からは各投資スタイルのメリット・デメリットを解説していきます。
(ちなみに「REIT」は今回説明している「不動産投資」とは異質になりますので割愛します。)

それぞれの特徴やメリットデメリットを確認し、「自分の資金力や目標、性格などに一番マッチしている」ものを選択できれるようにしてください。

区分マンション投資(ワンルームマンション)のメリット・デメリット

メリット
  • ローリスクのため初心者向き
  • 物件金額は1棟より安く、融資(ローン)が受けやすい
  • 流通量が多いため現金化しやすい
  • 他マンションの部屋も保有できるのでリスク分散しやすい

一番の特徴は「初心者向き」ということです。


不動産投資がどんなものなのか体験してみるには最適だと思います。
失敗するリスクも低いですし、不動産ローンも審査通過しやすいためすぐに始めることが出来るのも特徴ですね。

先程述べましたリスク分散も比較的容易にすることが可能です。


例えば「東京都内で1件購入し、大阪市内で1件購入」したとします。
仮に西日本を中心に大きな自然災害が発生したとします。これにより大阪市内の方は入居率に影響が出たとしても東京都内の方は比較的影響が出ません。


このように、不測の事態が発生した時に共倒れしないような対策が取りやすいのもオススメの理由です。

デメリット
  • ローリターンのため爆発的な収益は見込めない
  • リスク分散のために地方展開すると管理が大変になることも

区分マンション投資はローリスクでもありますが、反面膨大な収益を上げるのは難しいです。いわゆる、ローリスク・ローリターン型の投資スタイルになります。

マツ


マンションの一部屋や二部屋を貸し出したところで見込める収益なんてほとんどないのです…

区分マンション投資である程度の利益を確保するために大切なことは、「一定のペースで保有物件を増やしていく」ことです。


ローンが残っているうちは、家賃収入を返済に充てるかたちになるのでなかなか利益は増えませんが、年数とともにローン完済物件が増えます。その完済物件からの家賃全額を別物件のローンに充てていく…といった感じで、雪だるま式で利益が膨らんでいく仕組みを作ることがとても大事になってきます。

1棟アパート投資のメリット・デメリット

メリット
  • ハイリターンが期待できる
  • 一度に複数の部屋を所有するので、リスク分散になる
  • 減価償却額が大きいので、節税効果が高い

1棟の場合は、一度に複数の部屋を所有する形になります。
そのため、ローン完済後の見込める家賃収入も大きいのが特徴です。



また、仮に一部屋空室が発生しても残りの部屋で収入を上げることも可能ですので、家賃収入が完全ゼロになることは比較考えにくいです。

さらに1棟で一番恩恵が大きいのが「節税効果」です。



どうして節税対策になるのかは、これまた難しいので別記事にてしっかり説明させていただきます。
現時点では「所得税の還付が見込める」、「払った税金が返ってくる」と思っていただければ大丈夫です。
そのため、高額な税金を納める高所得者の方が好んで運営するケースも多いですね。

デメリット
  • 金額が億近くだったりするため、融資が難しいこともしばしば
  • 購入金額が高いため、失敗した時のリスクも高い
  • 風評被害や自然災害の地理的不利になると、全ての部屋にリスクが発生

ワンルームマンション投資と比べると1棟は何といってもお値段が張ります!

ですので、もし失敗した場合を考えると損失が大きくなってしまします
絶対にダメではないですが、あまり素人や初心者にはオススメしない投資法かと思います。

最初は「不動産投資とはどんなものなのか」を知るためにもワンルームマンション投資から初めて、慣れてきてかつ資金的な余裕があれば収益拡大のために1棟投資に挑むのがベターですね。

マツ

まずは、リスクを最小限に抑えらる方法を選択するのがオススメですね!

まとめ

今回は「不動産投資」というジャンルをさらに細分化して説明させていただきました。

営業をやっていたころは、圧倒的にワンルームマンションの方が需要が多かったですし、その場合初心者の方が8割を占めていました。



また、現在では「不動産投資に関する書籍」も数多く出版されていて、どれがいいのかわからないといったご質問も多かったです。



同じような悩みを抱えている方は、一度不動産投資会社等が開催している「セミナー」に参加してみるがいいかもしれません。

無料でも良質はセミナーは多いですし、プレゼンテーション形式で解説してもらえるので理解力も上がり実に効率よく勉強できます。

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を購入したり、サブリース契約をしたりと成功率を上げるテクニックについては、今後随時更新していこうと思います!!

では、また。

不動産投資は会社選びが重要

不動産投資で成功するには、まずは会社選びがとても大切になってきます。

特に初心者の方は、いくら投資物件が欲しくてもすぐに買えるものではありません。

物件探しや居住者の賃貸管理・不動産ローンの審査等々個人でやるにはとても手に負えない事ばかりです。

そこでオススメしたいのが「イエベスト」の不動産投資サポートです!!

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!