どうも。現役不動産営業マンのマツです。
- 家を買うってどんな流れになってるの?
- お金が発生すタイミングはどこ?
今回は、マイホームを購入するまでの一連の流れをお伝えいたします。
これって、実際に物件を買ったことがある人じゃないとなかなか把握できなことですよね。
そこで、マイホーム購入までの流れをオリエンテーションと題して、説明していこうと思います。
分からないことがあると不安ですが、一度理解さえしてしまえばどうってことはありません。
もくじ
住宅までの大まかな流れ
まずはイメージしやすいように、「マイホーム購入までの流れ」をざっと図で表してみました。
大まかな流れになるので、いくつか端折っている部分もありますが、大体どのケースでもこんな感じだと思っていただいて大丈夫です。
ここでは省略してますが、本審査から引き渡しまでの間に所有権の移転と抵当権の設定と表示登記という作業もあります。
少々ややこしいのと、基本は専門家に委任して行ってもらうので今回は省略しています。
それではもう少しかみ砕いで解説していきましょう！
最初は物件探しから
とにもかくにも、買いたい物件が無いとお話になりませんので、まずは物件探しですね。
インターネットを駆使したり、不動産仲介業者の営業マンから情報をもらったりと、納得がゆくまで検討してください。
検討するうえでのポイントですが、とりあえず「内見・見学」することをオススメします！
資料上は良さそうな物件でも、現地に行ってみると環境や建物の外装内装次第で検討できなくなってしまう物件もあります。逆に、むしろ「こんな物件…」なんて思ってたのが案外良かったりってこともあるのです。
わたしも、実際に現地に行くまではどんな物件か判断付けられないときがあるので、素人の方だと余計にわからないのかなと…
良い物件に巡り合う一番のポイントは、「足を使って、目で見る」ことですね。
まずは物件探しから!!
あなたにピッタリの物件を見つけるならこちらがオススメ！
家探しと一緒に住宅ローンの仮審査
事前審査をやらなかったからと言ってマイホームが購入できなくなるわけではないですが、よっぽどの理由がない限りはやってください。
- 住宅ローンの融資がそもそも可能か否かがわかる
- 融資可能額が分かる
- 住宅ローンの借入金利が分かる
物件を探すのはいいものの、金額設定があいまいだったりそもそも借入が難しい方も接客していると多いです。
住宅ローンが通過しなければ、物件探しに費やしてきた時間も無駄になっていまいますし、なるべく物件探しと同時並行で住宅ローンの仮審査を行いましょう。
ちなみに…
審査はタダですので、いろんな銀行で審査してもらい各金融機関の金利を比較しておくといいでしょう。
住宅ローンの審査がめんどう…
という方は、一括無料審査をご利用ください！一度に最大6銀行へ一括審査が可能！時間も手間もかからないのでお得です。
自分でカンタンにいくらの物件が購入可能なのか調べる方法！
買付申込書の提出
いざ、購入したい物件も決まり、無事住宅ローンの事前審査が通過したら、今度は購入申込書を提出します。
こんなフォーマットのやつです。
物件の情報とか契約日とか諸々を記入して、売主に提出します。
この買付申込書が受理されると対象物件が「申し込み有」の状態となり、一時的に売り止めのとなります。
契約したわけではありませんので、あくまでの「契約の1番手を確保した」という意味になります。何かの理由で契約しなかったり、もしくは契約後解約をしたりとなった場合は順位が繰り上がり、２番手の人が優先的に契約することができます。
また、申込書提出後は３日程度で契約になるケースが多いですね。
絶対ではないですが、あまり長い間契約もせずに売り止めはできませんので、提出後はすぐに契約に移るものだと思っていて下さい。
重要事項説明書の読み合わせと契約
買付申込書を提出した後は、いよいよ契約になります。
この契約の時に合わせて「重要事項の説明」というものを行います。
物件に関する詳細や、契約の内容に関する説明をするとても大事なものになりますので、不明点等あればしっかり質問して下さい。
戸建てやマンションの売買では１時間半〜２時間程度の時間を要すると思います。
後になってから、「聞いていなかった」なんてことが無いように、隅々まできちんと聞いておきましょう。
手付金の支払い
契約の際に必要になってくるのが「手付金」と呼ばれるものです。
契約締結時に買主から売主に対して支払われるもので、戸建てやマンションの売買の場合には現金手渡しのケースが多いです。
金額の相場ですが、おおよそ売買金額の５％〜１０％程度となります。
手付金を払う理由ですが、主に「解約手付」だと思っていただければ大丈夫です。
契約はこの手付金を放棄することで契約解除することができる場合があり、そのために支払うお金となります。（ホントはそのほかにも意味がありますが、ほとんどはこの解約の意味合いで使われます）
もちろん、無事に契約を締結し引き渡しまで終了した場合は、この手付金は返金されますのでご安心ください。（ほとんどの場合は、返金ではなく売買金額の一部に充当されることとなります。）
お金の流れに関しては、ここで初めて目立った出費が出てきますので確認しておいて下さい。
逆に、この手付金を準備できなければ購入そのものが難しくなってしまうケースもあります。
手付金は不動産売買で初めてお金が動くタイミングなので、しっかり確認しておきましょう！
住宅ローンの本申込
無事に契約を終えたら、今度は住宅ローンの本申込となります。
事前審査で、複数の銀行へ審査をしている場合は、その中から一行を選んで本審査の申し込みをします。
どの銀行を選ぶかは自由なので、金利や団体信用生命保険の商品内容で選んでもいいですし、アドバイスが欲しい場合は不動産仲介の担当者に相談してもいいと思います。
原則、事前審査が通過したその時から大きな借入や勤務先等の変更、健康状態の悪化などよっぽどのことがない限りは、本審査も通過するものと思って大丈夫です。
（たまに覆される時もあるんですけど、ほんとのレアケースなので考えておかなく大丈夫でしょう）
もし、本審査が通過しなかった場合は「ローン解約」という方法で、売買契約を白紙にすることができます。
このローン解約ですが、大抵契約締結日から３週間前後（早ければ２週間）以内と期日が設けられているので、契約後は速やかに本審査に取り掛かりましょう。
そのためにも、源泉徴収票や確定申告書（必要であれば）、住民票に課税証明書等の必要書類がありますので、事前の準備も大切になってきます。
対象物件の引き渡し
即引き渡しが可能な物件であれば、最短で契約日からおよそ１ヶ月前後で引き渡しが可能となります。
それに合わせた引越しの準備や身辺整理等を行っておくといいでしょう。
実は、この引き渡しの前に「所有権移転」「抵当権設定」「表示登記」等の公的手続きがあるのですが、これらについては別の記事にて詳しく説明させていただきます。
上記の手続きは、司法書士や土地家屋調査士が行うのです、特段買主の方が自主的に動いてなにか行うことはありません。（住民票などの必要書類の提出と委任状だけですね。）
不動産仲介業者の担当者に丸投げしておけば大丈夫です（笑）
必須加入の火災保険
住宅を購入する、火災保険加入の義務が発生します。
原則、どの火災保険商品に加入しようと自由ではありますが、たまに売主指定の火災保険の場合がありますので事前に確認しておきましょう。
また住宅ローン借入先の銀行から火災保険を紹介されるケースもありますし、保険の窓口等で相談するのも全然OKなので、色々試してみて下さい。
ちなみに、最近は火災保険と一緒に地震保険に加入される方が多くなっています。
地震による火災等の災害では、火災保険の適応がないため、地震を想定した対応をしておくことも大切かもしれませんね。
基本的には不動産仲介業者に任せておけばOK
ぶっちゃけた話、基本的には不動産仲介業者に任せておけば大丈夫かと思います。
少なくとも、私でしたら引き渡しまで問題なくこなせますね（笑）
むしろ契約してからが、本来の仲介の仕事って感じです。
なので流れを把握しておくことは大切ですが、細かいところまでは逐一調べなくても大丈夫です。
不動産仲介業者も説明はしてくれますし、アドバイスもしてくれると思います。
少なくとも向こうのほうがプロですから、わからない箇所や不安なところだけしっかりヒアリングを行い、後は仲介業者に任せておきましょう。
マイホームの購入は、仲介営業マンと二人三脚です。
ぜひ、信頼できるパートナーを見つけて素敵なマイホームを手に入れて下さいね。
それでは、また。
