どうも。現役不動産営業マンのマツです。
- 家を買う時ってどんな流れになってるの?
- お金が発生するタイミングはどこ?
マイホームの購入は誰しもが初めてです。
高価な買い物だけに、いざ欲しい家が見つかってもどんな流れで引き渡されるのか知らないと不安ですよね。
特に、お金が発生するタイミング等は事前に確認しておきたいところです。
ということで今回は、家を購入するまでの一連の流れをお伝えいたします。
これって、実際に家を買ったことがある人じゃないとなかなか把握できないんじゃないかなと思うので、ぜひ参考にしてみてください！
住宅ローンや契約などがあるため、「途中でやっぱりやめた」ができません。全体の流れはしっかり把握しておきましょう。
もくじ
家を買うまでの大まかな流れ
まずは、イメージしやすいように家を買うまでの流れを図で表してみました。
大まかな流れになるので、いくつか端折っている部分もありますが、大体どのケースでもこんな感じだと思っていただいて大丈夫です。
簡単には、「家を探し」て「契約」して「引き渡しを受ける」といった流れです。
その途中で、住宅ローンの審査や手付金の支払などが発生します。
ここでは省略してますが、引き渡しのタイミングで所有権の移転と抵当権の設定と表示登記という作業もあります。※原則司法書士が代理で行う業務であり、個人でするべきことは特にないので説明では省略します。
それではもう少しかみ砕いで解説していきましょう！
家の購入は物件探しからスタート
とにもかくにも、買いたい家が無いとお話になりませんので、まずは物件探しですね。
インターネットを駆使したり、不動産営業マンから紹介されたりと、納得がゆくまで検討してください。
検討するうえでのポイントですが、とりあえず「内見・見学」することをオススメします！
家の良し悪しは、資料だけでは読み取れません。
広さや、駅までの距離、価格などのハード面を知ることはできても、騒音・臭気・近隣関係などの周辺の環境に関するソフト面までは把握できません。
そのため、良い物件に巡り合う一番のポイントは、「足を使って、目で見る」ことです。
家探しと一緒に行いたい住宅ローンの仮審査
家探しと並行しながらやっておきたいのが、住宅ローンの事前審査です。
絶対にやっておくべきことではないのですが、事前審査をしておくと今後の流れがスムーズなり、場合によっては家探しにも大きな影響を及ぼします。
特に理由がなければ、一緒に住宅ローンの事前審査を実施することをオススメします。
- 住宅ローンの融資が可能か否かがわかる
- 融資可能金額が分かる
- 住宅ローンの借入金利が分かる
家を探すのはいいですが、金額設定があいまいだったり、そもそも借入が難しい人も接客していると多いです。
住宅ローンが通過しなければ、物件探しに費やしてきた時間も無駄なので、なるべく物件探しと同時並行で住宅ローンの仮審査を行いましょう。
ちなみに…
審査はタダですので、いろんな銀行で審査してもらい各金融機関の金利を比較しておくといいでしょう。
住宅ローンの審査がめんどう…
という方は、一括無料審査をご利用ください！一度に最大6銀行へ一括審査が可能！時間も手間もかからないのでお得です。
買う家が決まったら「買付申込書」の提出
いざ、購入したい物件も決まり、無事住宅ローンの事前審査も通過したら、今度は購入申込書を提出します。
これは買付申込書のフォーマットの一例です。
物件の情報とか契約日とか諸々を記入して、売主に提出します。
この買付申込書が受理されると対象の物件が「申し込み有」の状態となり、一時的に売り止めのとなります。
契約したわけではありませんので、あくまでの「契約の1番手を確保した」という意味になります。
何かの理由で契約しなかったり、もしくは契約後解約をしたりとなった場合は順位が繰り上がり、２番手の人が優先的に契約することができます。
また、申込書提出後は３日程度で契約になるケースが多いです。
絶対ではないですが、あまり長い間契約もせずに売り止めはできませんので、提出後はすぐに契約に移るものだと思っていて下さい。
重要事項説明書の読み合わせと契約
買付申込書を提出した後は、いよいよ契約になります。
この契約の時に合わせて「重要事項の説明」を行います。
重要事項の説明とは、物件に関する詳細や、契約の内容に関する説明をするとても大事なものになります。
少しでも不明点等あればしっかり質問して下さい。
戸建てやマンションの売買では１時間半〜２時間程度の時間を要すると思います。
後になってから、「聞いていなかった」なんてことが無いように、隅々まできちんと聞いておきましょう！
契約と同時に手付金の支払い
契約の際に必要になってくるのが「手付金」と呼ばれるものです。
契約締結時に買主から売主に対して支払われるもので、戸建てやマンションの売買の場合には現金で手渡すケースもあります。
手付金の相場ですが、おおよそ売買金額の５％〜１０％程度となります。
無事に契約を締結し引き渡しまで終了した場合は、この手付金は返金されますのでご安心ください。（ほとんどの場合は、返金ではなく売買金額の一部に充当されることとなります。）
お金の流れに関しては、ここで初めて目立った出費が出てきますので確認しておいて下さい。
逆に、この手付金を準備できなければ購入そのものが難しくなってしまうケースもあります。
手付金は不動産売買で初めてお金が動くタイミングなので、しっかり確認しておきましょう！
住宅ローンの本申込
無事に契約を終えたら、今度は住宅ローンの本申込となります。
事前審査で、複数の銀行へ審査をしている場合は、その中から本命の銀行を一つ選んで本審査の申し込みをします。
どの銀行を選ぶかは自由なので、金利や団体信用生命保険の商品内容で選んでOKです。
住宅ローンの事前審査が通っているのに、本審査で通らないってことはあるの？
原則、事前審査時から大きな借入や勤務先等の変更、健康状態の悪化などよっぽどのことがない限りは、本審査も通過するものと思って大丈夫です。
事前審査が通って本審査が通らないのはほんとのレアケースなので考えておかなく大丈夫でしょう。
もし、本審査が通過しなかった場合は「ローン解約」という方法で、売買契約を白紙にすることができます。
このローン解約ですが、大抵契約締結日から３週間前後（早ければ２週間）以内と期日が設けられているので、契約後は速やかに本審査に取り掛かりましょう。
そのためにも、源泉徴収票や確定申告書（必要であれば）、住民票に課税証明書等の必要書類がありますので、事前の準備も大切になってきます。
念願のマイホームの引き渡し
即引き渡しが可能な物件であれば、最短で契約日からおよそ１ヶ月前後で引き渡しが可能となります。
それに合わせた引越しの準備や身辺整理等を行っておくといいでしょう。
実は、この引き渡しの前に「所有権移転」「抵当権設定」「表示登記」等の公的手続きがあるのですが、これらについては別の記事にて詳しく説明させていただきます。
上記の手続きは、司法書士や土地家屋調査士が行うのです、特段買主の方が自主的に動いてなにか行うことはありません。（住民票などの必要書類の提出と委任状だけですね。）
不動産仲介業者の担当者に丸投げしておけば大丈夫です。（笑）
家を買ったら加入必須の火災保険
住宅を購入する、火災保険加入の義務が発生します。
家を買う流れとは関係はありませんが、火災保険の加入は必須なので簡単にご紹介しておきます。
まず、どの火災保険商品に加入しようと自由です。
たまーに、売主指定の火災保険の場合がありますので事前に確認しておきましょう。
また住宅ローン借入先の銀行から火災保険を紹介されるケースもありますし、保険の窓口等で相談するのも全然OKなので、色々試してみて下さい。
火災保険と合わせて地震保険も存在します。
地震による火災等は火災保険では適応されないので、別途地震保険に加入する人も多くなっています。
火災保険は必須ですが、地震保険は任意になります。
さらに、地震保険は絶対に火災保険とセットになるので、地震保険のみ単品で加入は無理なので覚えておきましょう。
基本的には不動産仲介業者に任せておけばOK
ぶっちゃけた話、基本的には不動産仲介業者に任せておけば大丈夫かと思います。
少なくとも、私でしたら引き渡しまで問題なくこなせますね（笑）
むしろ契約してからが、本来の仲介の仕事って感じです。
なので流れを把握しておくことは大切ですが、細かいところまでは逐一調べなくても大丈夫です。
不動産仲介業者も説明はしてくれますし、アドバイスもしてくれると思います。
少なくとも向こうのほうがプロですから、わからない箇所や不安なところだけしっかりヒアリングを行い、後は仲介業者に任せておきましょう。
マイホームの購入は、仲介営業マンと二人三脚です。
ぜひ、信頼できるパートナーを見つけて素敵なマイホームを手に入れて下さいね。
それでは、また。
