借地権ってなに?借地権のメリット・デメリットを徹底比較!!

どうも。現役不動産営業マンのマツです。

悩み
  • 借地権と所有権は何が違うの?
  • 借地権のメリットどデメリットは何?

借地権付き土地とは、「借りている(賃貸)している土地」のことを言います。

家を買うって聞くと、「土地」も「建物」も自分のものになるイメージがありますよね。

借地権は借り物の土地の上に家を建てることになります。

今回は、そんな借地権のメリット・デメリットや購入前に確認しておく内容をまとめました。

この記事を最後まで読むとわかること
  • 借地権と所有権の違いが分かる
  • 借地権のメリット・デメリットが分かる

借地権と所有権の違い

物件探しをしていると「借地権付き」という物件をたまに目にします。

この借地権とは、所有権とどのような違いがあるのか詳しく見ていきましょう。

マツ

23区ほとんどのエリアで借地権付きの物件は存在します。古くから寺院などの残るエリアなどは、特に借地権付き物件が多かったりします。

所有権について

所有権とは、 法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利を意味します。

上記のようなケースでは、土地も建物も自己所有物となるわけですね。


所有権では、土地や建物を自由に使用することや売却などして収益を得ること、さらには処分をすることが権利上認められているということになります。

マツ

物件資料の「権利関係」や「権利」と書かれた欄に「所有権」と記載があるかどうか確認してみてください。

借地権について

借地権とは、 建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利を指します。

さらに、この借地権はいくつかの種類に分けられます。

どのタイプの借地に該当するかで借りる内容が異なってきますので、しっかり確認しておきましょう。

借地権の種類

借地権には、以下のような種類があります。

借地法(旧法) 1992年8月以前から土地を借りいている場合は旧法に該当。木造建築物を建てる場合は、初回30年契約になり、更新後は20年期間で更新となる。更新することで半永久的に借りることができる。
借地法(新法) 1992年8月以降から土地を借り始めた場合は新法に該当。

借地権は大きく、「旧法」と呼ばれるものと「新法」とに分類されるんですね。

そして、新法の場合は更に細かく分類することができます。

普通借地権構造に関係なく、初回30年その後合意の上の更新で20年、以降は10年となる。 更新することで半永久的に借りることができる。
定期借地権契約期間は50年間。更新はなく、契約終了後は更地に(原状回復)して、返還。

旧法は、借主側の保護を優先としたものになってます。

そのため、地主は一度土地を貸すと取り戻すことが難しいです。

逆に、新法は地主を保護する意味合いが強く、土地を取り戻す方法などが具体的に盛り込まれてます。

現在は、旧法借地の物件が圧倒的に多いですが、新法や定期借地もゼロではないので、更新期限などと合わせて確認が必要ですね。

借地権のメリット・デメリット

地主から土地を借りて家を建てる借地権のメリット・デメリットは何があるのでしょうか?

借地権付き物件を検討するうえでは、知っておきたい内容ですので確認してきましょう。

借地権のメリット

借地権のメリットには、主に以下の3つが挙げられます。

メリット
  • 所有権の物件よりも安い
  • 固定資産税がかからない
  • 旧法であれば、半永久的に借り続けられる

一つずつ解説していきましょう。

所有権よりも価格が安い

借地権であれば、土地の取得費用をとても安く済ませることが可能です。

土地購入の際に必要な費用の60%~80%程度の価格で販売されています。

そのため、 所有権の物件を購入するよりも土地建物トータルの費用も安くなります。

固定資産税がかからない

固定資産税とは、土地の所有者に対して発生する税金です。

借地権付きの土地であれば、土地の所有者(オーナー)は貸主となります。

この場合、納税義務は地主になるため、借主は固定資産税を支払う必要はありません。

注意が必要なのは、固定資産税は支払わなくていいものの、毎月「地代」と呼ばれる経費が発生するということです。

詳しくは次のデメリットで解説していきます。

旧法であれば、半永久的に借りられる

借地権旧法であれば、借主の保護を目的とした法律のため、よっぽどのことが無い限り地主は貸した土地を取り戻すことはできません。

つまり、旧法借地権の土地であれば一度建物を建築すると、ほぼ半永久的に自己所有物として利用できるわけです。

マツ

借地権は、利用制限も多く厳しいため所有権のように扱うのは難しいですが、半永久的に利用できるのはうれしいポイントですよね。

借地権のデメリット

借地権のデメリットは以下のようなものが挙げられます。

デメリット
  • 毎月地代が発生する
  • リフォームや売却などの際に地主の承諾が必要
  • 住宅ローンが受けにくいケースがある

詳しく見ていきましょう。

毎月「地代」が発生する

賃貸マンションに住んでいる人は、毎月オーナーに家賃を支払ってますよね?


それと同じで、土地を借りているわけですから、それ相応の地代を地主に支払わなければなりません。

この地代ですが、金額設定はケースバイケースとなります。

エリアや立地条件などで金額も変動し、地代を算出する計算式みたいなものも無いので、専門家の方でも判断が難しいようです。

マツ

地代は地主が自由が決められる部分があります。もし相場を知りたいのであれば、不動産会社の人に質問するのもいいかもしれません。

リフォームや売却の際は地主の承諾が必要

借地権付き土地の上に建てた家をリフォームや売却するのには、地主の許可を取らなければなりません。

ここで言うリフォームとは、増改築のような大規模なものを指します。

水回りの交換や壁紙の張り替え、雨漏りの修理などのような増改築を伴わないようなリフォームは地主の許可なくとも可能です。

万が一、承諾を得ずに増改築などを行った場合には、借地契約が解除されるケースもありますので注意が必要です。


売却をする際も地主の許可が必要になってくるので、合わせて確認が必要ですね。

住宅ローンが受けにくいケースがある

借地権つきの物件だと、住宅ローンの審査が通りにくいケースがあります。

理由としては、担保評価が低かったり、借地契約が解除されるリスクがあったりするためと言われております。


絶対に無理ではないですが、所有権の物件と比較するとやはり住宅ローンの審査を通過するのは厳しい部分があると思います。


検討する際は、まず住宅ローンが通過するか否かを優先して物件探しをした方がいいでしょう。

【プロが教える】借地権物件の購入は「あり」or「なし」

不動産のプロとして借地権つき物件は、オススメできません。


その理由は大きく以下の3つになります。

  • デメリットの方が圧倒的に多い
  • 資産性の低さ
  • 賃貸でいることと大きな差がない

特に、資産性が低いというのはいただけないですね(笑)


賃貸から持ち家になることの最大のメリットは、やはり資産を手にすることができるという部分だと思います。

売却するのもいいですし、相続させたりと将来性の高さが魅力なところですよね。

借地権だと、魅力が半減以下なのです…

これからマイホーム探しをする方や現在お探しの方は、よっぽどの事情や理由がない限りは借地権付きの物件は購入しないことをオススメします!

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!