住宅ローンの審査項目を公開!審査ポイントと住宅ローンの決め方を解説

悩み
  • 住宅ローンの審査ってどんなところを見られるの?
  • どうすれば審査に通るの?
  • どんな住宅ローンを選べばいいかわからない
この記事の内容
  • 住宅ローン審査のチェックポイント
  • 住宅ローン審査の基準
  • 住宅ローン選び方

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

マイホームを買う時に必ず言っていいほど、使う住宅ローン。

しかし、大抵の人が住宅ローンを利用するのが初めてなのでイマイチ内容が良くわからないなんて質問も多く受けます。

そもそも住宅ローン審査を通過できなければマイホームを買うこともできません

それくらい家を買う上では重要なこと。

そこで今回は、これから家を買う人に知っておいてほしい住宅ローン審査の基準とローンの選び方を説していきます。

金融機関は、借入する人の個人情報をもとに住宅ローン審査を行います。

借入人の情報を通称「属性」なんて呼んだりもします。

この属性の中にも特にマストで確認される5つの項目があります。

重要な5つの属性
  • 年齢
  • 年収
  • 勤め先企業
  • 勤務歴
  • 個人信用情報

住宅ローンの審査をする上でこの5つは必ずチェックされるポイントです。

逆にこの5つをしっかりクリアすることができれば、そこまで住宅ローン審査通過することも難しくありません。

もう少し詳しく解説していきましょう。

この他に、購入する物件の担保評価というものもあります。今回は、借入する個人の審査項目の解説になります。

年齢

年齢を確認することで「あと何年働けるか」をチェックされます。

「働ける=給料がもらえる=住宅ローンの支払いが滞る危険性は低い」という判断です。

そのため、定年が何歳で退職金は出るのか?みたいな質問もあったりしますね。

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  • 定年まであと何年働けるか?
  • 昇進や給料アップの可能性はあるのか?

ちなみに、住宅ローンの借入期間上限は原則35年で、完済年齢の上限は一般的に80歳~85歳です。

そのことからも、40代を過ぎてからは返済が大変になったり、審査基準も厳しくなるようなケースがチラホラあります。

ポイント
  • 完済年齢は80歳〜85歳
  • 借入期間は最長35年間
  • 年齢が若いと条件が良くなる可能性が高い
  • 35年フルで借りるなら45歳前後が上限
  • 借入できる年齢上限は65歳〜69歳

45歳を過ぎると、35年ローンが組めなくなり毎月の支払額が高くなります。

さらに、頭金が1割ほど必要になるケースもあるなど、審査条件に影響を及びすことも。

マツ

高齢での住宅ローンは、通常よりも融資条件が厳しくなる傾向が高いので注意が必要です。

年収

審査をする上で外せないのが年収ですよね。

この年収が少ないと借入不可能だったり減額融資となります。

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  • 借入希望金額と年収のバランスは適切か?
  • 無理な返済にはならないか?

借入金額と年収のバランスが適切かって何で判断するの

これは、年収に対して住宅ローンの返済額が占める割合の大小を見て判断します。

これを通称「返済比率」と呼びます。

返済比率とは
  • 年間返済額÷年収=返済比率
  • 返済比率が低いほど余裕のある返済
  • 一般的には30%~35%程度
  • 返済比率は高くても40%程度が上限

例えば月々15万円の返済で年収が600万円の場合は、

年間返済:15万×12か月=180万円
返済比率:180万円÷600万円=30%

こんな感じで誰でも簡単に計算できるので試してみてください。

そのほか、年収に関して確認しておいて欲しいポイントは以下になります。

ポイント
  • 借入上限額は年収のおよそ7倍から8倍に届かない程度
  • 月給ではなく年収ベースで審査
  • 最低でも年収300万円はないと審査できない可能性大
  • 夫婦共働きの場合は、収入合算やペアローンといった方法もある

収入合算とは旦那さんと奥さんの年収を足して世帯年収として審査する方法です。

収入合算の条件
  • 配偶者の属性が審査基準を満たしていること
  • 「合算する側」の年収の1/2が合算上限

今は、旦那さんと奥さんの二人でローンを組むのも普通です。

場合によっては金利が低くなったりするので、無理せず検討してみてください。

勤め先企業

勤め先企業も審査項目としては重要です。

上場しているか、資本金、従業員人数などを確認します。

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  • 上場企業・公務員・士業だとプラス査定
  • 外資系だとマイナス査定の金融機関も
  • 個人事業主は原則フラット35、一般の住宅ローンでは頭金が借入金額の1〜2割程度必要

大企業に勤めているということは、銀行側も安心してお金を貸せる要因となります。

逆に社歴が浅かったり、資本金が少ないベンチャー等だと審査が難しい場合があります。

勤続年数(転職歴)

勤続年数も住宅ローンでは良くチェックされるポイントです。

10年も15年もある必要はありませんが、最低でも3年あればどこの銀行でも対応可能でしょう。

最近では転職する人も多いですよね。

単純なスキルアップなどであればいいですが、異業種へ転職や年収が下がったなどの場合は要注意です。

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  • 勤続年数が何年なのか?
  • 転職歴はどうなのか?
  • 転職理由は何か?

勤続が短かったり転職回数が多いと、またすぐに転職する可能性があると見られてしまうことも…。

最近では「勤続歴は関係ない」という銀行もありますので確認してみてください

要素5:借入の有無

住宅ローンは信用力というところも非常に重視します。

お金の管理がルーズではないか、しっかり管理できているのかをチェックされます。

ポイン

個人信用情報(CIC)などの情報をチェック

  • お金の借入は無いか
  • クレジットの返済遅れなど無いか
  • リボ払いや車のローンは無いか

銀行は必ず「個人信用情報」というものを取得し確認を行います。

この個人信用情報は別名CICとも呼ばれ、過去から現在に至るまでの借り入れや延滞などの情報が掲載されます。

インターネットでも取得が可能ですので、心配な方は事前に取得し中身を確認しておくといいでしょう。

【選び方】住宅ローンは大きく2種類ある

住宅ローンとは、家の購入資金を金融機関から借りることです。

ポイント

住宅ローンは、家を買う資金としてのみ借りることが可能。

お店の経営資金や養育資金と言った別用途では借りられません。

リフォームや家を購入することで発生する費用に関しては住宅ローンとして借りることが可能な場合があります。

住宅ローンと一括りで表現しますが、実は大きく2種類の住宅ローンが存在します。

住宅ローンの種類
  • 民間の金融機関による住宅ローン
  • フラット35

まずはこの2つについて詳しく見ていきましょう。

民間の金融機関による住宅ローン

普段利用しているメガバンクや地方銀行などで住宅ローン融資が可能です。

特徴は、独自の金融商品(住宅ローンの種類)が豊富であること。

民間ローンのメリット・デメリット
  • 変動金利で金利を低く抑えることができる
  • 団体信用生命保険の種類が豊富
  • 健康状態が悪いとローンが組めない

例えば、住宅ローンを組む時は「団体信用生命保険」という保険に加入が必須となります。

この保険の適用範囲や、保証内容が金融機関によって異なります。

さらに金利優遇幅や審査条件も違ってきます

金融機関によって融資条件や内容が異なるので、一番条件の良い金融機関を使用するのがポイントです。

フラット35

住宅ローンと聞くと真っ先に「フラット35」が思いつく方もいるかと思います。(CMも多いですしね)

このフラット35とは「住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している長期固定金利」のことを指します。

フラット35のメリット・デメリット
  • 金利が固定になるため総返済額が分かる
  • 毎月の返済額が変わらない
  • 自営業者でも利用できる
  • 団体信用生命保険に入らなくてもいい
  • 土地のみの購入では使えない
  • 融資額は総額の9割まで。それ以上は金利が上がる

さらにフラット35には、耐震性や省エネ性に優れた住宅にのみ適応される「フラット35S」というものがあります。

こちらは、条件を満たしていると借入金利を一定期間引き下げるというものです。

マツ

35Sの審査項目は多くて大変ですが、その分いい家がという証拠です!

個人経営者の人はフラット35の方がオススメです。

逆に、土地を買って注文住宅を建てる人は民間の方がオススメです。

債務者の状況や購入する物件によって変わってくるので確認しておいてください。

住宅ローンは金利で選ぶ

悩み

住宅ローンって何を基準に選べばいいんだろう?

一番わかりやすい判断材料は「金利」です。

金利が低ければ、返済額も少なく済みますし重要な要素ですよね。

次は、そんな金利について解説します!

特に使いたい銀行が無ければ、金利で選んでもいいと思います!

金利にも種類がある

金利には固定金利と変動金利と呼ばれる2種類が存在します。

固定金利は先ほどのフラット35にも出てきましたね。

それとは逆に変動金利というものも存在します。

それぞれ詳しく解説していきます。

固定金利の特徴

固定金利は、借入れ期間の適応金利が一定で変わらないというのが特徴です。

さらに、固定金利の中にも「 固定金利期間選択型」とフラット35みたいな「全期間固定金利」というものがあります。

  • 期間選択型…10年とか20年だけ固定
  • 全期間型…借入期間全てが固定
悩み

固定金利だとどんなメリットがあるの?

マツ

返済期間中に店頭金利(定価)が上昇しても毎月の返済額は変わることがないのがメリットです!

ポイント
  • 店頭金利が高くなっても、毎月の返済額が一定で変わらない
  • 店頭金利が低くなっても、毎月の返済額が一定で変わらない
  • 変動金利と比べると金利がやや高い
    (金利1%前後)

変動金利の特徴

変動金利とは、借入期間中に適応金利が変動するタイプです。

そのため、将来的に毎月の返済額が変わってくる可能性があります。

ポイント
  • 金利は半年に1回見直される
  • 返済額の見直しは5年に1回⇦注意
  • 金利上昇により返済額が増額される場合は1.25倍まで
悩み

変動金利によるメリットは?

マツ

変動金利のメリットは「低金利」ということです。

今は超低金利時代とも言われるほど金利が安いのです。

各金融機関でも0.4%〜0.6%、ネット銀行等では0.3%台を提示してるところもあります。

フラット35の固定金利と比較するとその差は大きいと思います。

オレンジ色の変動金利が緑と青の固定金利の線を下回っているのが分かる

出典:住宅金融支援機構より

変動金利はここ十数年固定金利を上回ったことがありません。

将来的には固定金利を上回る可能性もあります。

ですが、今のところ月々の返済額を安くしたいようであれば変動金利の方がいいのではないでしょう。

⇨住宅ローン関連の記事はこちらにもあります

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