住宅ローンをわかりやすく解説！【初心者向け住宅ローン講座】

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

住宅ローンって難しくてよくわからないなぁ

皆さんは、自分が住宅ローンの審査に通過できるかどうかご存知ですが？

仕事でいろんな人とお会いしますが、この質問をすると８割近くの方が「調べたことがないのでわからない」と答えます。

マイホームを探そうとすると、大半の方が「まず物件探し！」と意気込むと思うのですが、案外重要なのは「住宅ローンの審査が通るか否か」だったりします（笑）

そこで今回は、住宅ローンで失敗しないための初心者講座をお伝えしていきたいと思います。

あまり馴染みのない方ばかりだと思うので、この機会にローンのことを知るきっかけになれば嬉しいです。

住宅ローンってなに？

住宅ローンとは、簡潔に言えば家を買う際に必要なお金を他所から借りることです。

当然、借り方や返し方など様々ありますが、根底にある部分は同じです。

もう少し詳しく解説していきます。

住宅ローンとは？

住宅ローンとは、その名の通り「居住用の住宅を買ったり、リフォームしたりする際に金融機関から借りるお金」のことです。

そして、借り入れた合計金額に利息を加えた分が、毎月の返済額として支払っていく形となります。

賃貸でも住宅ローンでも毎月支払う額はそこまで大きく変わりません。

ですが、返済が終了すればその後は出費もなく、さらには土地と建物が自分の資産として残るのが住宅ローンを組む、惹いては持ち家を購入することのメリットの一つなのです。

これが、賃貸よりも住宅ローンのほうが良いと言われるポイントですね。

一概に住宅ローンといっても、各金融機関によって特徴や内容が異なりますし、「A銀行ではローン審査が通過してもB銀行ではダメだった…」なんてこともあったりと闇雲にやっていては時間がかかります。

そして住宅ローンには国がバックアップしてお金を貸してくれるフラット35と民間金融機関から借り入れをするものと大まかに２種類からなります。

次にその2種類の違いを見ていきましょう。

住宅ローンの審査が落ちてしまった実例も公開してますので、心配な方はぜひチェックして見ください。

関連記事：【あなたは大丈夫？】本当にあった住宅ローン審査に落ちたパターン６選

住宅ローンの種類

住宅ローンとはの意味合いを知ることができたら、今度は住宅ローンにはどんな種類があるのか見ていきましょう。

住宅ローンは主に下記の2種類があります。

今回はこの2つの違いと特徴について解説していきます。

フラット３５

住宅ローンと聞くと真っ先に「フラット35」が思いつく方もいるかと思います。（CMも多いですしね）

このフラット35とは「住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している長期固定金利」のことを指します。

もっと簡単に言えば、「35年間は借入金利がずっと固定（フラット）だよ」ってことです。

さらに、フラット35には耐震性や省エネ性に優れた住宅にのみ適応される「フラット35S」というものがあります。

こちらは、基準を満たした物件を購入する場合、借入金利を一定期間引き下げるというものです。

ですが、フラット35もフラット35Sも、適応できる物件とそうでない物件とがありますので、利用を検討する方は必ず担当の不動産会社（仲介人）等に確認を取っておいた方がいいでしょう。

民間の住宅ローンよりも金利は高めですが、住宅ローンが通過しにくい個人経営者の方や融資限度額が比較的伸びやすいので、そのような方々にオススメです。

国のバックアップがあって融資を行うので、建物などの審査項目が多かったりします。

民間の住宅ローン

フラット35はいわば国からの援助であるのに対して、民間でも住宅ローンを組むことが可能です。

皆さんが口座を持っているメガバンクや地方銀行などでも融資してくれます。

特徴としては、独自の金融商品（住宅ローンの種類）が豊富であることです。

例えば、住宅ローンを組む時は「団体信用生命保険」という保険に加入がほぼ必須となります。簡単に説明しますと、借入人（債権者）にもし万が一のことがあり返済能力がゼロになったときは、残債をゼロにしてくれるというものです。この保険の適用範囲や保証内容が金融機関によって異なったりします。

さらには金利引き下げ優遇幅や審査条件も違ってきます。

金融機関によって融資条件や内容が異なるので、一番条件の良い金融機関を使用することになります。

金利優遇幅が大きいため、変動金利を選択すればフラット35よりもほぼ確実に金利は低く抑えられるかと思います。

最近はネット銀行の台頭により、金利引き下げが過熱してますね。

住宅ローンは金利が大事

住宅ローンにおいて重要となってくるのが「金利」です。

当然金利が低ければトータル返済額も少なく済みますし、無視できない要素ですよね。

ここでは、そんな金利について少しお話したいと思います。

そもそも金利とは

金利とは、「借入額に対して支払う利息」のことを指します。

そもそも、この金利とはどのようにして決まるのでしょうか?

まずはベースとなるの「店頭金利」というものが存在します。

この店頭金利とは、各金融機関が独自に設定しているもので、 市場の動きや金融政策に連動しており金融機関によって利率も異なります。

基準金利なんて呼び方をしている金融機関もありますね。

その店頭金利から、一定以上の金利引き下げをしてもらえる優遇金利というものがあります。

優遇金利は借入のする人（借入内容やこの後説明する個人の「属性」）によって異なってきます。

そして最終的に算出された金利が、実際にローンを組む際に適応される金利となるわけです。

金利の種類

この金利ですが、実は「固定金利」と「変動金利」と呼ばれる2種類が存在します。

詳しく見ていきましょう。

固定金利とメリット

固定金利は、借入れ期間の金利が一定で変わらないというのが特徴です。

さらに、固定金利の中にも「 固定金利期間選択型」とフラット35みたいな「全期間固定金利」というものがあります。

金利が固定できるとどんなメリットがあるの?

返済期間中に金利が上昇したとしても借入時の金利は変動しないので 、毎月の返済額は変わることがなく、収支シミュレーションが立てやすいのがメリットですね。

景気変動に左右されずに毎月の出費を把握できるので、ライフプランニングするうえでも計算しやすいのが特徴ですね。（※金利が下降したとしても借入金利は変動しませんのでご注意を…）

変動金利と比較すると、固定金利の方が利率が高い傾向にあります。
（だいたい約１％前後が多いですね）

この場合は、固定期間を定めるタイプなどにして途中から変動金利に変えるなど対策をするといいでしょう。

ただし、途中から金利タイプを変更すると手数料が発生する場合などもありますので、しっかり確認が必要です。

変動金利 とメリット

変動金利とは、字のごとく金利が常に変動するため借入期間中に毎月の返済額が変わってくる可能性があります。

金利は半年に一回見直しされ、その結果により金利が上下します。

ただし、金利の見直しは半年に1回ですが、返済額の見直しは5年に1回でかつ増額の場合は1.25倍までという条件がありますので、急に返済ができなくなるという可能性は引いでしょう。

変動金利によるメリットはどんなのがあるの?

変動金利のメリットは「低金利」ということです。

最大金利でも0.4％前半台の金融機関がほとんどで、ネット銀行等では0.3％台を提示してるところもあるくらいです。

フラット35の固定金利と比較するとその差は大きいと思います。

また、変動金利はここ十数年の単位でみても固定金利を上回ったことがありません。

もちろん将来的には固定金利を上回る可能性もありますが、現状では低金利を選択したようであれば変動金利でいいのではないでしょうか。

関連記事：【つなぎ融資とは？】注文住宅で必須の「つなぎ融資」をわかりやすく解説

住宅ローン審査合否は「属性」で判断

次に、各金融機関が住宅ローン審査を行う際に、申し込み人のパーソナル情報に注目して審査を行います。

この個人情報を通称「属性」と呼びます。

属性のどんな部分を見られるのか、5つの重大要素をまとめましたので、セルフチェックしてみてください。

要素１：年齢

完済年齢（ローンが完全に払い終わった際の年齢）には上限があり、一般的には80歳～85歳の金融機関が多いです。

また、借入期間も35年間を上限としているところがおおいため、大体45歳前後が借入上限期間のタイムリミットではないでしょうか。

借入年齢の上限そのものは65歳～69歳です。

35年ローンが組めなくなるので毎月の支払額が高くなったり、頭金が1割ほど必要になるケースもありますが、高齢でも住宅ローン自体は組めるのです。

高齢での住宅ローンは、通常よりも融資条件が厳しくなる傾向が高いので注意が必要です。

要素２：勤め先企業

勤め先企業が上場企業か否かや、資本金、従業員人数などを確認されます。

やはり大手企業、具体的には上場企業であったり資本金の大きい会社ですとプラス査定があります。

逆に、上場していなかったり外資系企業とかですと査定に影響を及ぼすことがあります。

個人事業主の方やフリーランスの場合は特に審査が厳しく、頭金が借入金額の1割～2割程度は必要になってくるケースが多いです。

要素３：勤続年数

昨今は就職の売り手市場の影響もあり、転職の経験をしている方も非常に多いのではないでしょうか？

単純なスキルアップなどであればまだいいのですが、畑違いの業種へ転職や年収が下がったなどの場合は要注意です。

またすぐに転職する可能性があると見られてしまい、審査の基準にみたいないこともあります。

最低でも勤続3年以上という銀行が多いですが、中には「勤続歴は関係ない」という銀行もありますので、確認が必要です。

要素４：年収

審査する上で最も重要なのが「年収」です。

借入額に対して十二分に返済できるだけの収入があるのかを見ていきます。

年収に対する借入上限金額は、おおよそ「年収の7倍から8倍に届かない程度」という認識でいれば大きくずれることはないと思います。（あくまでも年収ベースで計算した場合です。この他に様々な要因を加味して総合的に判断しますので絶対ではありません。）

銀行は月給で判断するのではなく年収ベースで審査しますので、注意してください。

また、最低でも年収300万円以上ないと審査してもらえないところがほとんどですし、年収400万円を超えてこないと借入額が少なくなってしまうケースもあります。

夫婦共働きの場合は「収入合算」という方法をとることも可能です。

例えば、申込人がご主人であればその年収に奥さんの年収をプラスした世帯年収ベースで審査してもらう方法です。

この場合は、奥さんの「属性」が審査基準を満たしていることが条件ですし、単純な上乗せではなく年収の2分の1のみという銀行もあるので、こちらも確認しておく必要があるでしょう。

どのような形式で住宅ローンを組むのが最適なのかは検討している銀行の担当者に聞くのもいいですし、不動産営業マンに質問するのが手っ取り早いでしょう。

関連記事：【超カンタン】住宅ローンがいくらまで借りられるのか調べる方法！

要素５：借入の有無

住宅ローンは信用力というところも非常に重視します。

お金の管理がルーズではないか、しっかり管理できているのかをチェックされます。

すでに借り入れがあったり、過去にクレジットカードの返済が遅れた、または滞ったなどの経験がある方には融資が厳しくなります。（内容とその程度にもよりますが、間違いなく厳しい目で見られます…）

消費者金融からお金を借りている場合はもちろんですが、クレジットカードのリボ払いや自動車ローンなども対象になってきます。

銀行は必ず「個人信用情報」というものを取得し確認を行います。

この個人信用情報は別名CICとも呼ばれ、対象者の過去から現在に至るまでの借り入れ状況や延滞などの情報が掲載しているものになります。

こちらはインターネットでも取得が可能ですので、心配な方は事前に取得し中身を確認しておくといいでしょう。

最初に住宅ローンの仮審査をしましょう

当然ですが、マイホームを購入するのに住宅ローンが通らなかったら意味がないんです!!

「そんなのあたりまえじゃん」って思うかもしれませんが、これ大半の人がしていないんですよね。

中には「やりたいとは思ってるけど、どうすればいいかわからない」って方もいると思います。

そんな方は、まずはネットで無料にてできる下記の住宅ローンの一括審査がオススメです。

もしくは、そんな時こその不動産営業マンです!

不動産会社によっては銀行のあっせん等もあったりするので、通常では審査が通らない案件を頑張ってもらったり、金利の優遇幅が増えたりなんてこともあるかもしれません。

また、一度に複数の銀行先に審査してもらえるので手間も少なく、決めるポイントも教えてくれる思います。（少なくとも自分ならそうします！笑）

住宅ローンは未経験だと思いますし、仕組みも複雑だったりしますのでここぞとばかりに不動産営業マンを頼ってもらえたらうれしいです!!

マイホーム購入はまずローンからっ！

それでは、また。