住宅購入に頭金は必要ない?頭金なしのメリット・デメリット

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

悩み

マイホームの購入にはなるべく出費を少なくしたいけど、「頭金0円」でも家って購入できるの?

マイホーム購入の際に、よく「頭金」というフレーズを聞きますよね。

そして、ほとんどの人が住宅ローンを利用して購入することでしょう。

物件金額3000万円の場合

「住宅ローン2500万円」 + 「頭金250万円」 = 購入資金3000万円

上の計算式のように、住宅ローンでまかないきれない部分もしくは住宅ローンを充てにしない部分の金額は実費となります。

この実費部分がいわゆる「頭金」です。

今回は、この頭金を0円にしても家は購入できるのか解説していきたいと思います。

本記事でも最後の方に触れていますが、「頭金」と「諸費用」は全くの別物なので注意してくださいね。

この記事を最後まで読むとわかること
  • 頭金なしで購入する方法
  • 頭金なしで購入できない例
  • 頭金を払わない場合の注意点
マツ

頭金だけでもウン百万円という金額するので、出費としては大きいですよね

頭金は無くてもマイホームの購入はできる

結論から言えば、頭金を利用しなくともマイホームの購入は可能です。

先程の例で見てみましょう。

物件金額3000万円の場合

「住宅ローン3000万円」 + 「頭金0円」 = 購入資金3000万円

「頭金を払わない」とは、言い換えれば「すべて住宅ローンでまかなう」ということです。

つまり、購入必要資金をすべて住宅ローンとして融資してもらえるのであれば、わざわざ頭金を準備する必要はありませんよね。

こうした購入を仕方を「フルローン」なんて言い方もしますが、頭金を払わないでローンを組む人も多くいます。

ただし、フルローンだとローン審査が通らなかったり、融資条件(金利条件など)が悪くなる可能性がありますので、注意が必要です。

マツ

頭金を利用した方が借り入れる金額も少なくなるので、住宅ローンの審査は通りやすくなります

頭金なしで住宅ローンを組むのは難しい?

物件金額をすべて住宅ローンでまかなうのであれば頭金は必要ありません。

ですが、こうしたフルローンがすべての状況において使えるかと言えばそうではありません。

フルローンが利用できないケース
  • 住宅ローンの融資承認額が物件金額に及ばない
  • 自営業者など
  • 永住権を取得していない

そもそも購入物件の金額が年収と見合っていなければ、希望の融資金額でローンを組むことは不可能です。

その為、不足部分は頭金として実費対応せざる負えないわけです。

しかし、こうしたケースでは現在の「年収」以上の物件を買おうとしているということなので、購入する物件金額の見直しが必要でしょう。

給与が低いのに、高い家賃の部屋に住まないですよね?

それと同じということです。

また、自営業者や永住権を取得していない場合は、比較的ローン審査が厳しくなるケースが多いです。

ケースとしては、物件金額の1~2割程度を頭金として求める金融機関もあるのでチェックしておきましょう。

頭金なしのメリット・デメリット

次に、頭金を支払わないで物件購入をするメリットとデメリットを紹介したいと思います。

単純に出費が多くなるか少なく済むかの話ではない部分があります。

また、頭金を払うか否かで悩んでいる人は、参考にしてみてください。

頭金なしのメリット

頭金なしのメリット
  • 手持ち金を減らさない済む
  • 住宅ローン控除を最大限に利用できる
  • 低金利・高優遇の場合は恩恵が大きくなる

一番のメリットは、手持ちの自己資金を利用せず貯めておけることです。

その資金で家具・家電を新調したり、今後の生活費や養育費に利用できることが最大のメリットではないでしょうか。

また、住宅ローンを利用すれば「住宅ローン控除」制度を適応して節税効果を得ることができます。

住宅ローン控除を簡単に説明すると、借入金の年末残高(上限4000万円)に応じて所得税や住民税の還付を受けることができるものです。

つまり、頭金を入れることでそもそもの借入金額が上限の4000万円を下回ってしまったら、税金還付の恩恵を最大限に受けることができなくなるわけです。

住宅ローン控除の詳しい内容は、こちらの国税庁のHPを確認ください!
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

現在の住宅ローン商品はほとんどが金利1%を下回る時代です。

そにもかかわらず、住宅ローン控除で還付される金額は年末残高に対して1%となっています。

これこそが「低金利だと恩恵が大きくなる」ということです。

頭金なしのデメリット

頭金なしのデメリット
  • ローン審査が通りにくい場合がある
  • 毎月の返済額と利息が増加する

頭金を払わなければ、住宅ローンの審査に通りにくい場合があります。

また、審査に通過はしても、金利が高くなるようなケースも存在します。

住宅ローン審査は、債務者の勤務先や勤続年数、年収等々で様々な条件で変動するので、一概に頭金の有無だけで決定されるわけではありません。

さらに、頭金を払わなければ必然的に住宅ローンの借入額が増えてしまいます。

借入額が増えるということは、それに伴う支払利息も増えるので、トータルの毎月返済額も増加します。

特に、利息に関しては本来払わなくてもよいお金なので、頭金で数約万を物件金額として払うのと利息に数百万払うのでは意味合いが大きく変わります。

マツ

逆に言えば、頭金を払うメリットがこれらにあたるということですね!

「頭金」と「諸費用」は全くの別物なので注意

悩み

頭金は払わないことにしたのに、物件購入で手出し資金が発生した…

「頭金」と「諸費用(諸経費)」を一緒のものと勘違いしている人が結構多いです。

確かに頭金は払わなくとも物件購入はできますが、どんな物件を購入するにしても諸費用は発生すので注意が必要です。

頭金と諸費用の違い
  • 頭金…物件金額に充当される自己資金
  • 諸費用…物件購入の際に掛かってくる物件金額以外の金額

頭金とは、あくまでも物件金額に対して充当される金額です。

仮に、物件金額3000万円に対して頭金を200万円払うとすれば、それはすべて物件金額から差し引かれますので、物件金額2800万円になります。

そして、金額3000万円の物件を購入するには、その3000万円とは別に諸費用が掛かります。

諸費用とは、「登記費用」・「住宅ローン保証料・手数料」・「仲介手数料」・「火災保険」等々の物件を購入する際に付随して発生する費用のことです。

目安としては、物件金額の6%~7%程度と言われています。

つまり、3000万円の物件を購入するには諸費用で200万円前後必要なので、トータルで3200万円程度になるということですね。

マツ

頭金を払わなくても、諸費用は払わなければ物件購入できません。
つまり、自己資金ゼロでは物件購入は叶わないということです

諸費用を住宅ローンでまかなう方法(諸費用ローンやオーバーローン)もありますが、まずオススメはしません。(笑)

金利もめちゃくちゃ高くなりますし、そもそも審査通らない可能性大ですし、何より貯金がない内に無理してマイホームなんて購入しない方がいいです。

この「頭金」と「諸費用」の違いは、予めしっかりと確認をしておきましょう。

結局のところ頭金は払うべきなのか?

悩み

結局、頭金って払った方がいいの?

ここまで、頭金の意味についてまとめてきましたが、結局のところ、頭金って払うべきなのか気になりますよね?

個人的には…

「払えるのなら払った方が良いけど、無理に払う必要はない」

というのが、見解です(笑)

もし、頭金として準備したお金があるなら払った方が良いですね。

でも、決して無理に払わなくても全然大丈夫なので安心してください。

僕がそう思っている理由は以下の2点にあります。

  1. 養育費や老後資金に回した方が安心・安全な場合がある
  2. 超低金利の時代なので、利息も気にするほどの金額にならない

お金は常にあって困るものではありません。

子供の学費・スポーツ費・習い事などで出費は増えるでしょうし、自分たちの老後資金も見ておかなければなりません。

将来において、いくらかかるかわかない不透明さがある分、使わなくてもいいお金は取っておく方がいいのではと思います。

さらに、今は金利も低い時代ですし、月々の返済額も許容範囲内であれば無理に出費をする必要もないかと考えます。

マツ

「家を買う」ことだけ考えたら、当然頭金を払った方が良いです(笑)
長いスパンで見るとお金を取っておくという選択も大切なのかな。

【まとめ】頭金は無くても大丈夫

今回は、住宅を購入する際の頭金について記事を書いてきました。

まとめ
  • 頭金が無くてもマイホーム購入はできる
  • 頭金が無いと住宅ローンの条件が悪くなる場合がある
  • 頭金と諸費用は全く別物である

頭金が無いと住宅の購入は難しいと思っている人も多いです。

頭金でお悩みの人は、今回の記事で少しでもマイホーム購入のハードルが下がったくれたらいいなと思います。

ただし、頭金の使い方やその金額などは人それぞれ正解が違います。

まずは、インターネットで調べたり住宅ローンを検討している金融機関や不動産会社の担当者などに相談してみるといいかもしれません。

もしくは、ファイナンシャルプランナーによるライフプランニングを行ってもらうのも効果的ですね。

ぜひ、この記事をきっかに頭金について考えてみてください。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!