どうも。
現役不動産営業マンのマツです。
「コロナウィルスの影響で、仕事がなくなって住宅ローンが返せない」こんなニュースをちらほら見かけます。
もし住宅ローンを返せなくなったらどうなるのでしょうか？
最終的にマイホームを売って、その売却資金で返済する
ただし、
返済できないからと言って、いきなり家を売るわけではありませんので安心してください。
今回は、住宅ローンを返せなくなった場合どうなるのか、どんな段階を経て最終的に売却へ至るのか、詳しく解説していきます。
- 住宅ローンが返済できなくなった場合どうなるのか
- 住宅ローンを返せなくなった際の対処法
- 住宅ローンを安全に返すために必要なこと
返せない想定なんてしたくないですが、知っておいた方が良いですよね…
もくじ
住宅ローンが返せなくなったらどうなる
最終的に自宅を売却し、売却資金をそのまま住宅ローンの返済に充てる
住宅ローンが返済できなくなった場合は、最終的に自宅を売却し、売却資金をそのまま住宅ローンの返済に充てるようになります。
いきなり家を売るのではなく、実際は段階的な処置が取られるので安心してください。
また、売却する場合も、自分で不動産会社を見つけて売る（任意売却）ケースや、競売と言って強制的に競りにかけるケースがあります。
まずは、家を手放さなくても済む方法を考えることが重要です。
そのためにも、返済ができなくなった場合に取られる段階的な処置を見ていきましょう。
住宅ローンが返せないときは段階的な処置がとられる
住宅ローンが返済できなくなった場合に取られる、段階的な処置を詳しく見ていきましょう。
ポイントは、滞納期間に応じて取られる処置のスケールが変化するということです。
- ポイント：滞納期間によって対応が変わる
- 督促状が手元に届く
- 残債の一括返済の要求
- 競売の通知
- 立ち退き
それぞれどのような対応になるのか、詳しく見ていきましょう。
督促状が手元に届く（滞納期間3ヶ月以内）
住宅ローンを滞納してから3ヶ月以内に、督促状（ 「支払い請求書」などの名目 ）が届きます。
この督促状は、「住宅ローンを何ヶ月滞納したか」「滞納額がいくらか」が記載されています。
「引き落としを確認できないから、至急必要金額を振り込んでね」っていうもの。
また、この段階で返済する場合は、滞納総額にプラスαで遅延損害金を支払わなければならないので、注意が必要です。
遅延している元金に対して、14％前後の遅延損害金を請求されることが多いです。
「うっかり残高不足…」などの決して悪意のない滞納でも、遅延損害金はしっかり請求されます。
滞納期間はあくまでも目安です。金融機関によって異なりますので、気を付けてくださいね。
残債の一括返済の要求（滞納期間3ヶ月から6か月）
督促状に応じない場合、次の段階として「残債の一括返済」を要求されます。
これは、「期限の利益の喪失」によるものです。
「期限の利益」って、どうゆう意味？
期限の利益…分割して支払うことができる権利
債務者は、「期限が到来するまで返済する義務はなく、また返済が求められることはない」というのが期限の利益です。
つまり、分割支払いできるよってことですね。
しかし、この「期限の利益」は住宅ローンを滞納することによってその権利を失ってしまいます。
そのため、金融機関からは「分割支払いの権利がなくなったので、一括返済してね」という連絡が来るわけです。
一括返済なんて普通はできないですよね。
そこでいよいよ、「家を売る」という選択肢が出てくるのです…
競売の通知（滞納期間6か月から8か月）
住宅ローンの一括返済ができない場合は、物件が競売（ケイバイ）にかけられます。
競売とは、債権回収の方法の一つで、債権者が裁判所に申請し、そして裁判所が物件を売り出し、売却益を一括返済に充てる方法です。
競売の入札段階に移ると、自分で売却（任意売却）ができなくなるケースがほとんどですので注意してください。
ちなみに、任意売却とは違った競売ならでは注意点がいくつかあるのでご紹介。
- 売却益はすべて債権者に支払われる
- 競売の売り出し値は相場の6割から7割程度
- 競売は強制措置。対抗もできずスケジュール調整も無理
- 名前や住所などが公開されてしまう
売却代金は、全て銀行（債権者）側に支払われます。
なので、引っ越し代などの諸費用を売却代金からまかなうなんてことができないため、全て別途実費となります。
また、競売で売りに出される物件のほとんどが、相場よりも破格のお値段で売りに出されます。
そのため、たとえ売れたとしても、その売却金額では残債金に届かないケースもしばしば。
それでも一括返済をしなければならないため、その後は給料口座が差し押さえられたりと、刻一刻と状況が悪化していきます。
競売だと、住所や債務者の名前などすべて公開になってしまいます。ご近所さんにもバレバレです。可能であれば、競売になる前に阻止したいところ…
立ち退き（滞納期間8か月から10か月）
競売にて売却先が決定すると、いよいよ立ち退き命令が下されます。
裁判所からの強制命令ですので、成すすべなしです…
引っ越し先やそれに伴う資金などはすべて自分で何とかしなければなりません。
もし、決まっていなかったとしても待ってくれないのが現実です。
また、競売できたからと言って必ずしもローンの残債以上の金額で売れるわけではないのが恐ろしいところ。
最悪の場合は、家を売り払った後でもローンを返済しなければならない場合もあるので、覚えておきましょう。
住宅ローンが返せない場合の対策
住宅ローンが返せなくなった場合の流れをここまで見てきました。
それでは、仮に返せなくなってしまった場合は、どのような対応をすればいいのでしょうか。
- 住宅ローンを借りている金融機関に相談
- 住宅ローンの条件見直し
- 任意売却を行う
それでは詳しくみていきましょう。
住宅ローンを借りている金融機関に相談
まずは、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。
金融機関も、できればこのまま借りていてくれた方がお金になるので、相談をしたら一緒に解決策を模索してくれるはずです。
現状の説明や滞納の原因を話し、どうすれば現状を打開できるのか選択肢をもらうのが良いでしょう。
主な打開策としては、住宅ローンの期間や返済方法などの条件変更を提示されることが多いです。
この段階で、滞納をある程度食い止めることができれば、まだダメージも最小限に抑えることができます。
一人で悩まずに、まずは銀行に相談しましょう。最適な解決策を提案してくれるはずです！
住宅ローンの条件見直し
住宅ローンを借りれている金融機関に相談すると、多くが住宅ローンの条件見直しを行うと思います。
- 一時的に利息のみの支払い対応
- ボーナス返済の額を減額し借入期間延長
- 月々の支払額を減額し借入期間延長
上記のような対策方法が考えられます。
また、住宅ローンの借入機関を別の金融機関に変更する（借り換え）方法も考えられます。
これにより、現在よりも低金利で借入が可能になるケースがあるので、月々の返済額も変わってくるでしょう。
ただし、借り換え時には手数料が発生するケースが多く、金利も劇的に下がるわけではないです。
もし借り換えにて対策を行う場合は、滞納しそうになる前や余裕があるときにやっておきましょう。
対策方法は金融機関によって異なります。あくまでも一例ですので、詳しくは借入先の金融機関に確認しましょう。
任意売却を行う
ここまで紹介した対策方法はあくまでも延命措置であり、抜本的解決にはなかなか繋がりません。
なので、最終的に売却を考えなければないけないケースも多いでしょう。
その場合は、競売ではなく任意売却をすることをお勧めします。
任意売却ってどゆうこと？
不動産会社に依頼して、一般の不動産市場で家を売却することです。
金融機関側の承諾が必要ですが、任意売却が可能であれば競売になる前に売却するのが得策です。
オススメする理由としては、任意売却の方が競売よりもメリットが高いということです。
- 競売よりも高値で売却できる可能性がある
- 引っ越しなどの売却スケジュールを決められる
- 情報公開が無いのでプライバシーが守られる
一番のメリットは、競売よりも高値で売却できる可能性があるところですね。
競売だと、どうしても相場より低い金額で売却になります。
任意売却であれば、競売よりは売却益を得ることができるので、残債を減らす上では有利でしょう。
住宅ローンが返せる返せないに関わらず、今家を売ったらいくらになるか売却額を把握しておくことは大切です。
オススメの不動産売却一括査定サイトを下記にて紹介しておきます。
もし、興味があれば一度いくらで売れるのか査定してみるのもいいですね。
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債務者の事故や死亡による返済不可能な場合
事故や病気で住宅ローンを返せなくなったらどうなるの？
その場合は、「団体信用生命保険」が適応され残債を一括返済することができます！
原則、住宅ローンを利用する際は団体信用生命保険という保険に加入することになります。
ローンの返済中、債務者に万一のことがありローンの返済が困難となった場合に、適応される保険です。
万一のこととは、事故や病気、死亡などによるケース
この保険金で、残りの住宅ローンを一括返済するので、今回紹介したような「家を売る」などの事態にはなりません。
団体信用生命保険の適応範囲は、加入する保険のプランや各金融機関が取り扱っている保険商品によって異なります。
保険料は、住宅ローンの借入金利に組み込まれています。別途保険料を支払うわけではないので安心してください。
住宅ローンの借入限度額を知ろう
そもそも住宅ローンは、無理なく返せる借入金額を設定することが大切です。
リスクヘッジとも言いますが、例えば今の家賃と同等程度の返済額したり、ボーナスが無くても返済できる額を設定したりと対策はあります。
借入可能額を調べる方法を紹介した記事があるので、気になる方はぜひ参考にしてみてください！
【まとめ】大切なのは滞納した「後」よりも「前」
個人的に大切なのは、滞納した「後」よりも「前」だと思います。
リストラや倒産など、想定外の理由による滞納もあることでしょう。
ですが、ある程度リスクヘッジをすることで、仮に滞納したとしても対策の取りようが出てきます。
例えば、売却した時にすぐ買い手が見つかる・高値で売れるような立地にしたり、先程の借入限度額を知るのも十分な有効策です。
また、こうした「滞納した場合の流れ」を把握しておくだけでも、一定の効果を期待できます。
リスクは予め回避もしくは軽減できるので、頭の片隅にでもこのような事態を考慮したマイホーム選びができるといいですね。
それでは、また。
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