【コロナ禍で急増】住宅ローン返せないとどうなるの?【滞納問題の対応策を教えます】

悩み
  • コロナ禍で住宅ローンを組むのが不安
  • 住宅ローンが返済できなくなったらどうなるの?
この記事を最後まで読むとわかること
  • 住宅ローンが返済できなくなったらどうなるのか
  • 住宅ローンが返済できない場合の対処法
  • 計画的な住宅ローンを組むために必要なこと

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

コロナの影響で仕事がなくなって住宅ローンが返せない!

こんなニュースをちらほら見かけます。

住宅ローンを返せなくなったらどうなるのでしょうか

  • せっかく買った家を売らなきゃダメ?
  • 資産を全部持っていかれる?

今回は、住宅ローンを返せなくなった場合どうなるのか流れを紹介します。

また、そうならないような対策もお伝えするので、参考にしてください。

マツ

返せない想定なんてしたくないですが、知っておいた方が良いですよね

住宅ローンが返せなくなったらどうなる

住宅ローンが返せなくった場合どうなるのでしょうか?

結論から言えば、最悪は家を売却しなければなりません。

ポイント

最終的に自宅を売却し、売却資金をそのまま住宅ローンの返済に充てる

実際はいきなり家を売る事はないので安心してください。

段階的な処置が取られます。

また、売る時も通常の売買とは少々異なります。

売却のパターン
  • 任意売却…不動産会社に任せる
  • 競売…セリにかけて売る

一番はこの売却に至る手前で阻止する事です。

そのためにも、返済ができない場合に取られる段階的な処置を見ていきましょう。

住宅ローンが返せない時の流れ

住宅ローンが返済できなくなったからと言ってすぐに家を手放す事態にはなりません。

ポイント

滞納期間に応じて対応が異なる

まずは段階的な処置が取られます。

これが滞納期間によって処置が異なってきますので確認しておきましょう。

段階的な処置
  1. 督促状が手元に届く
  2. 残債の一括返済要求
  3. 競売の通知
  4. 立ち退き

これら4つが主な流れです。

1〜3の間に返済が無理であれば、最後は強制立ち退きです。

またこの4つは滞納期間によってフェーズが移行していきますので、目安の期間も紹介します。

督促状が届く(滞納期間3ヶ月以内)

住宅ローン滞納後3ヶ月以内に、督促状( 「支払い請求書」などの名目 )が届きます。

そして督促状の中にはこんな内容が書いてあります。

督促状の中身
  • 住宅ローンを何ヶ月滞納したか
  • 滞納額がいくらか
マツ

簡単に言えば
引き落とし出来なかったから早くお金振り込んで
っていうもの。

また、この段階での返済は通常よりも余分にお金を払います。

督促後の住宅ローンの返済

返済額=滞納額+遅延損害金

遅延損害金の相場は遅延している元金に対して14%前後が多いです。

「うっかり残高不足…」などの決して悪意のない滞納でも、遅延損害金はしっかり請求されます。

マツ

滞納期間はあくまでも目安です。
金融機関によっても異なります。

残債の一括返済要求(滞納期間3ヶ月から6か月)

督促状に応じない場合、次の段階として「残債の一括返済」を要求されます。

これは、「期限の利益の喪失」によるものです。

悩み

期限の利益」って、どうゆう意味?

期限の利益

期限の利益…分割して支払うことができる権利

通常、返済する側は分割して返済する権利が与えられます。

それが期限の利益なわけです。

しかし、この権利は住宅ローンを滞納することによって失ってしますのです。

そのため、金融機関からは「分割支払いの権利がなくなったので、一括返済してね」という連絡が来るわけです。

マツ

一括返済なんて普通はできないですよね。
そこで「家を売る」という選択肢が出てくるのです…

競売の通知(滞納期間6か月から8か月)

住宅ローンの一括返済ができない場合、家が競売(ケイバイ)にかけられます。

競売とは
  • 債権回収方法の一つ
  • 裁判所が物件を売りに出す
  • 売却益を一括返済に充てる

競売の入札段階に移ると、自分で売却(任意売却)ができなくなります。

競売ならでは注意点がいくつかあるので紹介しておきます。

競売の注意点
  • 売却益はすべて債権者に支払われる
  • 競売の売り出し値は相場の6割から7割程度
  • 競売は強制措置。対抗もできずスケジュール調整も無理
  • 名前や住所などが公開されてしまう

売却代金は、全て銀行(債権者)側に支払われます。

引っ越し代などの諸費用を売却資金でまかなうこともできません。

全て別途実費となります。

また、競売物件は相場よりも破格のお値段で売りに出されます。

そのため、たとえ売れても「売却金額<残債金」とならないケースも。

その場合は「給料口座の差し押さえ」など刻一刻と状況が悪化していきます。

立ち退き(滞納期間8か月から10か月)

競売にて売却先が決定すると、いよいよ立ち退き命令が下されます。

ポイント

立ち退きは裁判所からの絶対命令

引っ越し先やそれに伴う資金などはすべて自分で何とかしなければなりません。

決まっていなくとも待ってくれないのが現実です。

また、競売できてもローンの残債以上の金額で売れるわけではないのが恐ろしいところ。

最悪の場合は、家を売り払った後でもローンを返済しなければならないケースもあります。

こちらの記事もおすすめです>>>
⇨住宅ローンの選び方と審査基準とは

住宅ローンが返せない場合の対策

住宅ローンが返せなくなった場合の流れを見てきました。

仮に返せなくなってしまった場合の対応策もいくつか紹介します。

住宅ローンが返せなくなった場合の対応
  • 住宅ローンを借りている金融機関に相談
  • 住宅ローンの条件見直し
  • 任意売却を行う

それでは詳しくみていきましょう。

住宅ローンを借りている金融機関に相談

まずは、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。

金融機関にとっても、できればこのまま借りていてくれた方がいいんです。

そのため相談をしたら一緒に解決策を模索してくれるはずです。

現状の説明や滞納の原因を話し、現状を打開できるのかアドバイスをもらいましょう。

主な打開策案
  • 住宅ローンの借入期間の見直し
  • 返済方法の条件変更

主な打開策としては、住宅ローンの期間や返済方法などの条件変更を提示されることが多いです。

この段階で、滞納をある程度食い止めることができれば、まだダメージも最小限です。

マツ

一人で悩まずに、まずは銀行に相談です!

住宅ローンの条件見直し

銀行等に相談すると、多くが住宅ローンの条件見直しを行うと思います。

いくつか条件見直し例を紹介します。

住宅ローンの条件見直し例
  • 一時的に利息のみの支払い対応
  • ボーナス返済の額を減額し借入期間延長
  • 月々の支払額を減額し借入期間延長

また、住宅ローンの借入機関を別の金融機関に変更する(借り換え)方法も考えられます。

これにより、現在よりも低金利で借入が可能になるなんてことも。

そうすれば返済の月額にもゆとりが出てきますね。

ただし、借り換え時には手数料が発生するケースが多く、金利も劇的に下がるわけではないです。

もし借り換えにて対策を行う場合は、滞納しそうになる前や余裕があるときにやっておきましょう。

対策方法は金融機関によって異なります。あくまでも一例ですので、詳しくは借入先の金融機関に確認しましょう。

こちらの記事もおすすめです>>>
⇨住宅ローンに落ちた人の話

任意売却を行う

ここまで紹介した対策方法はあくまでも延命措置です。

抜本的解決にはなかなか繋がりません。

なので、最終的に売却を考えなければないけないこともしばしば。

その場合は、競売ではなく任意売却をすることをお勧めします。

悩み

どうせ売るなら競売と同じじゃないの?

マツ

任意売却の方がメリットが高いんですよ!

金融機関側の承諾が必要ですが、任意売却が可能であれば競売になる前に売却するのが得策です。

オススメする理由としては、任意売却の方が競売よりもメリットが高いということです。

任意売却のメリット
  • 競売よりも高値で売却できる可能性がある
  • 売却スケジュールを決められる
  • 情報公開無し!プライバシーが守られる

一番のメリットは、競売よりも高値で売却できる可能性があるところですね。

そのため任意売却の方が残債を減らす上では有利でしょう。

住宅ローンが返せる返せないに関わらず、「今家を売ったらいくらになるか」を把握しておくことは大切です。

驚くほど簡単に売却金額が知れるので、ぜひ一度やってみてくださいね。

⇨【完全無料】全国200社のプロがあなたの家を見積もります!

債務者の事故や死亡による返済不可能な場合

悩み

事故や病気で住宅ローンを返せなくなったらどうなるの?

マツ

その場合は、「団体信用生命保険」が適応され残債を一括返済することができます!

原則、住宅ローンを利用する際は団体信用生命保険という保険に加入することになります。

団体信用生命保険とは

ローン返済中に万一のことがあり返済が困難となった場合に適応される保険

万一のこととは、事故や病気、死亡などによるケース

この保険金で、残りの住宅ローンを一括返済します。

そのため、今回紹介したような「家を売る」などの事態にはなりません。

団体信用生命保険についての詳細はこちらの記事で>>>
⇨住宅ローンで必須の団体信用生命保険とは

住宅ローンの借入限度額を知ろう

そもそも住宅ローンは、しっかりとシミュレーションをした上で借り入れしましょう。

ポイント

無理なく返せる借り入れ金額を設定すること

無理はしないことです。

いかにリスクヘッジを考慮した返済計画を立てるかが大切になってくるのです。

リスクヘッジの取れた返済計画例
  • ボーナス払いにしない
  • 今の家賃と大きく乖離しない月々の返済額

あなたの年収だと住宅ローンがいくらまで組めるかご存知ですか?

ローンシミュレーションについて解説した記事もあるので参考にしてみてください!

⇨年収500万円だと住宅ローンはいくらまで組めるか?

【まとめ】大切なのは滞納した「後」よりも「前」

個人的に大切なのは、滞納した「後」よりも「前」だと思います。

リストラや倒産など、想定外の理由による滞納もあることでしょう。

ですが、ある程度リスクヘッジをすることで、仮に滞納したとしても対策の取りようが出てきます。

例えば、売却した時にすぐ買い手が見つかる・高値で売れるような立地にしたり、先程の借入限度額を知るのも十分な有効策です。

また、こうした「滞納した場合の流れ」を把握しておくだけでも、一定の効果を期待できます。

リスクは予め回避もしくは軽減できるので、頭の片隅にでもこのような事態を考慮したマイホーム選びができるといいですね。

それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!