不動産投資初心者なら区分マンション投資が圧倒的に始めやすい5つの理由

悩み
  • 不動産投資初心者に区分マンション投資は本当にオススメなの?
  • どんなところが初心者向け?
  • 区分マンション投資のリスクは?
この記事を読むとわかること
  • 初心者に区分マンション投資がおすすされる理由
  • 区分マンション投資のリスク
  • 区分マンション投資に向いている人

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

不動産投資初心者には区分マンションがおすすめです!

こんな宣伝文句を見かけたことはないでしょうか?

不動産投資の中でも区分マンション投資は比較的ハードルが低いと思います。

具体的に「どこが」「どう」初心者向けなのか?

そこで今回は、区分マンション投資が圧倒的に始めやすい5つの理由をお教えします。

合わせて知っておきたい区分マンション投資のリスクも紹介するので、比較しながら検討してみてください。

区分マンション投資が圧倒的に始めやすい5つの理由

不区分マンション投資が始めやすいとされているのは以下の5つの理由です。

区分マンションが始めやすい理由
  1. 管理のしやすさ
  2. ローン金額が低い
  3. 手出し資金が少なくて済む
  4. お金に換金しやすい
  5. 好立地にて投資が可能

実は、これらの項目は不動産投資を行う上でどうしても障害になりやすいものばかりなんです。

そんなネックを解消できるのが区分マンション投資というわけです。

それが不動産投資初心者向きと言われる大きな理由です。

それで、この5つの理由を詳しく解説していきましょう!

区分マンション投資は管理がしやすい

1棟アパート・マンションの投資は、いきなり10部屋前後の管理をしなければいけないことも珍しくありません。

しかし、区分マンション投資なら購入した1部屋だけを管理するので、負担になりにくいです。

こうした管理・維持のしやすさから初心者にも人気があります。

ちなみに、管理内容とは以下のようなことを行います。

管理内容
  • 入退去の管理
  • リフォーム・クリーニングの管理
  • 設備の故障・不具合の管理
  • 管理組合等への参加

これらは一部ではありますがこのようなことを一人で対応しなければなりません。

大変であれば不動産管理会社にお願いもできるので安心してください。

当然、管理委託料が発生するので利回りが多少小さくなることを覚えておきましょう。

不動産ローン金額が低い

区分マンションに比べると、1棟アパート・マンションの方が当然購入金額は高いです。

1億円程度の物件だって普通にあります。

ですが、区分マンションであれば大体1000万円~2000万円前後で売買が可能です。

そのため、不動産ローン金額も低くなるため安全性・健全性が高いと言えます。

ポイント

区分マンション投資であれば月々の返済額も少なくて済む

手出し資金が少なくて済む

不動産を購入するには、不動産本体価格の他に諸費用が掛かります。

諸費用内訳例
  • 不動産仲介手数料
  • 登記費用
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 火災保険料
  • 不動産取得税・印紙税
  • 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金

ざっとこれくらいです。

結構多く感じるかもしれませんね。

悩み

諸費用って大体いくら程度かかるの?

諸費用の目安

諸費用=物件価格の7%前後

物件価格1500万円なら諸費用はおよそ100万円前後

ご覧の通り、物件価格に応じて諸費用の金額も変動します。

仮に物件価格が1億円であれば、諸費用も700万円~800万円程度はかかるわけです。

そして諸費用は原則自己資金として用意します。

つまり、安い区分マンションであれば諸費用も安く済むためスタート時の自己資金も少なく済むというわけです。

オーバーローンや諸費用ローンと言われる「ローンとして諸費用を借りる方法」もあります。ですが、審査が厳しかったり金利が高くなります。

お金に換金しやすい

いざという時にお金に換金しやすいのも初心者には安心要素の一つです。

価格の安い区分マンションの方が、需要も高く市場も盛んです。

お金が必要になった時(売りに出した時)に、比較的早めに買い手が決まる可能性が高いです。

ポイント
  • 市場が盛ん
  • 需要が高い
  • 価格が低いので購入ハードルも低い

とは言え、半年経っても売れない物件もゼロではありません。

タイミングや市場相場に合わせて適正な販売が必要になってきます。

好立地で投資を行うことができる

不動産の価格(価値)を決める要素の一つに「立地」が挙げられます。

「都心部で人口も多く利便性の高い立地」と「郊外で人口も少なく交通便も悪い立地」では当然前者の方が価値が高いです。

不動産投資は入居者の需要が高いエリアで行う必要があります。

そのため、好立地エリアの物件を購入した方が有利というわけですね。

悩み

好立地だと不動産価格も高くなるから買えないよ…

確かに好立地の1棟アパートなどは高くなかなか手が出せないものばかりです…

しかし、区分マンションならたとえ好立地でも、1部屋だけなので買えないということはありません。

好立地で不動産をスタートすることは空室リスクも抑えることができ、初心者には持って来いというわけですね。

不動産投資初心者におすすめしたい

区分マンション投資にもリスクはある

こう見ると区分マンション投資は低リスクであることが分かりますよね。

悩み

これなら初心者でも安心して始められそう…

マツ

ちょっと待った!区分マンション投資にもリスクはあるんです。

不動産投資はあくまでも「投資」です。

投資である限り、リスクは付きもの。

区分マンション投資もその例外ではありません。

区分マンション投資の主なリスク
  • 空室リスク
  • 収益性が低い
  • マンション運営の決定権が限定的

区分マンション投資をスタートする前に、まずはどんなリスクが潜んでいるのか確認しておきましょう。

空室になったら収益はゼロ

区分マンションの最大のリスクとも言えるが「空室リスク」です。

1棟アパートなどと違い、その一部屋が空室になってしまったらその時点で収益はゼロです。

つまり赤字になってしまうということ。

ポイント

区分マンション投資における空室リスクの比重は大きい

そうならないよう人気の高い好立地にて投資を行うわけです。

ですが、同じ賃貸人がずっと住み続けるということはあり得ません。

いかに空室リスクを軽減できるかが一つポイントになりますね。

収益性が低い

不動産投資の主な収益は家賃収入になります。

区分マンション投資では1部屋のみの運用となるためどうしても収益性(利回り)が低くなってしまいます。

ポイント

利回りが低いためローリターンとなってしまう

毎月のローン返済・管理費・修繕積立金等を支払ったら手残り資金は微々たるものです。

そこへ空室が発生したら間違いなく赤字です。

自己資金が少なくて済むのでリターンも小さいことを覚えておきましょう。

マンション運営の決定権が限定的

区分マンション投資では、マンション全体の運営を直接行うことはできません。

悩み
  • マンションの外壁をキレイにしたい…
  • 部屋の楽器演奏をOKにしたい…
  • ペット(犬・猫)をOKにしたい…

こうした内容は空室率と直結してきそうですよね。

ですが、管理規約や修繕計画に従ってマンション運営をしなければいけません。

このように区分マンションでは、購入した部屋に関する内容でも自由勝手に変更できないことも多々出てくるのです。

区分マンション投資を向いている人・おすすめしたい人

区分マンション投資にもメリットデメリットがあり、向き不向きがあります。

最後に、筆者が思う区分マンション投資に向いている人やこんな人におすすめしたいという例を紹介します。

向いている人・おすすめしたい人
  • 自己資金を抑えたい人
  • サラリーマンなど本業が忙しい人
  • 生命保険を安くしたい人

詳しく解説していきましょう。

自己資金を抑えたい人

区分マンション投資は少ない自己資金で始めることが可能です。

区分マンション投資がおすすめの人

「不動産投資やってみたいけどお金が心配」という人

また、一度不動産投資を経験すると流れもつかめるので、取っ掛かりとして始める人も多いのではないでしょうか。

いくら自己資金が少なくて済むとは言えども、不測の事態には対応できるようにはした方が良いでしょう。

購入する物件価格にもよりますが、余力資金として100万円~300万円近くは準備できると安心です。

サマリーマンなど本業が忙しい人

本業が忙しい方でも、1部屋の管理だけならそこまで負担にもなりません。

どうしても難しい場合は管理会社に管理委託を依頼することも可能です。

区分マンション投資がおすすめの人

本業が忙しく時間が作れない人

本業で働きつつ、不労所得をコツコツ稼ぎ老後対策を行うなんてスタイルがおすすめですね。

生命保険を安くしたい人

ローンを組む時に「団体信用生命保険」という保険に加入します。

団体信用生命保険とは
  • ローン専用の生命保険
  • ローン利用の場合はほぼ利用必須
  • 病気・ケガ・死亡などの際にローン残債を生命保険で肩代わりできる

例えば残債が1500万円ある状態で病気・ケガ・死亡などになった場合は1500万円の残債がゼロになります。

さらに月々の保険料は利息に組み込まれるため、別途保険料を支払う必要もありません。

生命保険代わりになるという理由も不動産投資の人気の一つです。

区分マンション投資がおすすめの人

生命保険の値段を見直したいという人

詳しくは別記事にて解説してあるので、参照してください。

【まとめ】目的に合った投資スタイルにしよう

今回は区分マンション投資が圧倒的に始めやすい5つの理由を解説してきました。

区分マンションが始めやすい理由
  1. 管理のしやすさ
  2. ローン金額が低い
  3. 手出し資金が少なくて済む
  4. お金に換金しやすい
  5. 好立地にて投資が可能

とはいえ、誰でも区分マンション投資から始めればいいというわけではありません。

節税対策を行いたい、大きなリターンを期待したいなど不動産投資に求めるものが個々で異なるでしょう。

ご自身がどのような目的で不動産投資を行うかで投資のスタイルも違ってきます。

しっかりと目的(ゴール)を決めてから不動産投資にトライしてみてくださいね。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!