【意外と知らない】建ぺい率・容積率ってどんなもの?


どうも。現役不動産営業マンのmatsudaです。

悩み

建ぺい率と容積率ってよく聞くけど、どんな意味なの?


物件探しをする際も、あまり建ぺい率や容積率を気にしている人は少ないと思います。

建ぺい率と容積率は共に建物の大きさのに関わる制限になります。



実はこれ、将来に渡って確認しておくべきことであり、特に中古物件を購入検討中の人は要チェック事項となります。


そこで今回は、専門的な部分であり敬遠されがちな「建ぺい率と容積率」について詳しく解説していこうと思います。

この記事を最後まで読むとわかること
  • 建ぺい率と容積率の意味
  • 容積率が緩和されるパターン
  • 住宅ローンにも影響が出るケース

建ぺい率と容積率とは



まずは建ぺい率と容積率とはどんなものなのかを見ていきましょう。


一言で表すと、どちらも建物の大きさに関わる制限を意味しています。


現在の建築基準法では、この建ぺい率と容積率の範囲内で建物を建築しなければいけません。土地めいいっぱいに建物を建ててはいけないんですね(笑)


それぞれ詳しく見ていきましょう。

建ぺい率とは



建蔽率(「けんぺい」読みます)とは、敷地面積に対する建築面積の割合を意味します。土地を真上から見たときに(敷地面積)、建物が土地に乗っている部分(建築面積)の割合ということですね。


この割合が各エリアによって決まっているのです。


例えば、敷地面積が100平米の土地があったとしましょう。

その土地の建ぺい率が50%だったとします。

すると、実際に建物が建てられる面積は50平米となるわけですね。

残りの部分は植栽を施すなどして、庭等に提供する必要があります。



将来的に、土地に余っているスペースがあるからもっと大きな建物を建てようと思っても、建ぺい率の制限があるため、想定以上の建物が建築できない可能がありますので、気をつけてください。


この建ぺい率ですが、小さいところでは50%で大きいところでは80%程度になります。


建ぺい率が大きければ、小さい土地でも大きな建物を建築することが可能です。逆に小さいエリアですと、一定以上の大きさの建物を建築するためには、結構な広さの土地が必要になってきます。そのため総額も高くなりがちですね。

出典: 国土交通省ホームページ http://www.mlit.go.jp/crd/townscape/gakushu/data3/leaflet06.pdf



ただ、建ぺい率は大きければよくて小さいと悪いというものではないので、物件の良し悪しの判断をする際には特に気にせずとも大丈夫です。

容積率とは



容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を意味します。延床面積なので3階建てであれば1階と2階と3階部分の合計床面積になります。


例えば、敷地面積が100平米の土地があったとしましょう。溶液率が200%である場合は延床面積200平米までの建物が建築できるというわけですね。


容積率は小さいところで100%で大きいところでは300%(実際はそれ以上のエリアもありますが、住居系エリアは300%だと大きい方です)となります。


容積率は、建物の全面道路の幅員(道路幅のこと)によって制限が加わることがあります。

matsuda

都内23区だと道幅が狭いので、大半の物件が容積率の制限がかかることになります。

容積率に制限がかかる場合



容積率は、対象地の全面道路幅員によって制限がかかる場合があります。この制限によって算出された容積率を「基準容積率」と呼びます。(制限を受ける前のものは「指定容積率」と呼びます。)

容積率の制限

   全面道路幅員
(4m以上12m未満
× 4/10 (住居系8地域)

× 6/10 (その他の地域)
基準容積率

例えば、住居系エリアにて容積率200%の土地があったとします。全面道路の幅員が4.5mであったため、容積率の制限が加わります。4.5×40%=180となります。このうち指定容積率と基準容積率の小さい方が適応されます。よって、本地の容積率は180%となるわけですね。


この基準容積率を求めさせるのは、宅建の試験でも出題されたりするので、受験される方は覚えておいてください。

建ぺい率と容積率には緩和される条件がある⁉︎



ここまで、建ぺい率と容積率の概要に関して説明してきました。


実は、条件次第ではこの建ぺい率と容積率は規制緩和されることがあります。


つまり、通常では建てられない大きさの建物が建てられるということですね。
(めちゃくちゃラッキーです(笑))


次は、そんな規制緩和されるケースを見ていきましょう。

建ぺい率が緩和される条件


まずは建ぺい率が緩和されるケースです。

  1. 防火地域で耐火建築物の場合⇒建ぺい率10%UP
  2. 特定行政庁の指定する角地などの場合⇒建ぺい率10%UP
  3. 上記の2項目をクリアしている場合⇒建ぺい率20%UP
  4. 準防火地域の耐火・準耐火建築物 の場合⇒建ぺい率10%UP


②の角地であれば原則、建ぺい率が10%UPします。


加えて防火地域内での建物の構造によっても建ぺい率が緩和されるので、専門的な部分などは不動産会社の人にヒアリングしましょう。


特に、④番目の項目は昨年より新たに加わった項目となります。営業担当によっては知らない場合もあるので、事前にチェックが必要ですね。

容積率が緩和される条件


容積率が緩和される条件は以下になります。

  1. 車庫部分の床面積不参入による緩和
  2. 地階における住宅の容積率緩和
  3. 計画道路及び壁面指定のある場合の容積率緩和
  4. 共同住宅の廊下、階段なのどの床面積不参入による緩和


車庫部分や地下室などは容積率緩和の対象になりますので覚えておきましょう。


アパート経営などを考えている方は、共同住宅の廊下や階段などは床面積に不参入となることを忘れずに。


戸建てであれば、建ぺい率の緩和の方が重要になってきますので、興味のあるかたはチェックしてみてください。

中古物件の建ぺい率と容積率のオーバー


中古物件を検討しているかたは、その物件が建ぺい率・容積率オーバーしていないか必ずチェックしましょう。


築年数が古い物件は、違法建築物件(告知事項物件とも言われます)も多く、にリフォームや改築による建ぺい率・容積率オーバーしていることが多くあります。
よければ下記の記事も参考に。




どんな物件でも違法建築物となると、住宅ローンにおける金融機関の担保評価が出ずに融資不可となります。そうなると現金のみの購入しか手段がなくなるので注意が必要です。

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まとめ


建ぺい率と容積率は、すでに建築途中や完成済みの物件を検討する際は、あまり気にしない項目かもしれません。専門的な部分も多く、なかなか理解しにくい箇所もありますが、将来売却する時などには大切になっきますので、ぜひ購入前にチェックしてみてください。


もし、わからないことがあれば不動産営業マンの質問して、購入前に不安要素を無くしておきましょう。



それでは、また。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!