再建築不可に投資すると高利回りが期待できる?【リスクや注意点を知ろう】

悩み
  • 再建築不可に投資して儲かるの?
  • リスクや注意点は?
  • 狙い目の再建築不可物件は?
この記事を読んで欲しい人
  • 不動産投資に興味がある人
  • 再建築不可投資を検討している人
  • 高利回りを期待している人

どうも。

現役不動産営業マンのマツです。

再建築不可という物件をご存知でしょうか?

その名の通り、その土地に新たな建物を建築できないというちょっと変わった土地です。

そんな土地どうやって活用するの?と思うかもしれません。

実は、こうした再建築不可の不動産は投資に向いていると巷で人気が高くなっています。

しかし、再建築不可の物件で投資をするとそれなりのリスクを伴うのもまた事実です。

今回は、再建築不可投資についてメリットやリスクなどを紹介していきます。

ちなみに、マイホームで検討する場合はあまりオススメできません!

再建築不可って何?って人は下記の記事を参考にしてみてください。

再建築不可投資のメリット

再建築不可の物件で不動産投資するとどんなメリットがあるでしょうか。

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再建築不可なのにメリットがあるの?

一見、扱いづらい再建築不可ですが、投資においては有利に働く条件を備えているのです。

再建築不可へ投資するメリット
  • 相場より安価で購入できる
  • 税金関連が安い
  • 高利回りを狙いやすい

ここでは再建築不可へ投資することのメリットを詳しく紹介していきます。

相場より安価で購入できる

再建築不可だと相場よりも安く購入することが可能です。

再建築不可が安くなる理由
  • そもそも需要が少ない
  • 将来の資産性が少ない
  • 再建築できないリスクがある

再建築できないというだけで、需要が一気に少なくなります。

当然、資産性も小さかったりこの後紹介するリスクや注意点も存在ます。

その分、相場よりも安く流通するというわけですね。

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こう見るとリスクばかりような気が…

マツ

リスクを背負う分、利回りも高くなるというわけですね。最後になるべくリスクを回避する方法も紹介しますので、そちらも参考に!

また、不動産投資は立地が非常に大切になってきます。

しかし好立地はどうしても売買金額も高くなりやすい…

しかし、再建築不可であれば比較的割安で購入できるので投資を行う上でメリットになります。

税金関連が安い

再建築不可は資産性が低いと判断され、固定資産税や不動産取得税などの税金関連も安くなります。

ポイント
  • 土地の資産価値(路線価)などが低い
  • 固定資産・都市計画税・不動産取得税の税金が安い
  • 相続税評価額も低く計算されるので相続対策にも

税金が安いということは、次に紹介する利回りにも影響を与えてきます。

高利回りが狙える

不動産投資の主な収入源は家賃収入になります。

当然、物件取得費用や運用費用が低い再建築不可の物件はそれだけで高利回りが期待できます。

高利回りが狙える理由
  • 物件取得費が安い
  • 税金関係などの運用費用が安い
  • 再建築不可でも家賃はほぼ相場になる

高利回りが狙える理由として、相場の家賃設定を行えるというのはポイントが高いです。

部屋を借りる側にとって再建築できるか否かは正直関係ないですよね。

つまり再建築不可だからと言って、家賃まで下げる必要はないのです。

そのため、少ない投資資金でリターンは通常通り得られるとまさに投資向きな物件なのです。

再建築不可は中古物件になるので、家賃相場は築年数やリフォームの有無で変わってきます。

再建築不可に投資することの4つのリスク

再建築不可への投資は利回りも高く投資向きではあります。

しかし、当然リスクもしっかりと存在します。

そしてこのリスクというのがなかなか厄介なんです。

再建築不可へ投資する際のリスク
  • 再建築できない
  • 売却しにくい
  • ローンが使えない可能性大
  • リフォームがほぼ必須

もし投資をする場合は、これらのリスクを確認した上で行いましょう。

再建築できない

当たり前ですが、再建築不可の物件は再建築することができません

再建築に困る例
  • 火災で焼失
  • 自然災害等で倒壊

こうしたやむを得ない理由で家を失ってしまう可能もあります。

それであっても再建築はできないので、土地のみが残るということです。

また、土地のみではまともな投資をすることができませんので注意が必要です。

売却しにくい

再建築とどうしても売却もしにくくなってしまいます。

売却しにくい理由
  • 再建築ができない
  • 需要が少ない
  • 資産性が無い

古家がまだまだ現役で使用できるようであれば、それでも需要はあるかもしれません。

しかし、購入する時と同じく売却額は相場よりも断然低くなります。

売却する時は薄利であることや多少の長期戦は覚悟しておいた方が良いかもしれませんね。

ローンが使えない可能性が高い

不動産ローンを利用して投資を始める人が多いですよね。

しかし、再建築不可の物件ではローンが組めないと思ってください。

ローンが組みにくい理由
  • 返済のリスクが高い
  • 担保としての価値が低い

先程の例のように火災や自然災害で万が一家が滅失してしまった場合は、再建築できません。

しかし、ローンの支払は残りますし新しい入居先の家賃だって発生します。

さらに、そもそもの資産価値が低いので、お金を借りる際の担保として評価も低いです。

こうしたリスクを含んでいるため、再建築不可の物件はローンが組めないのです。

絶対にローンが組めないわけではありません。債務者の年収などの属性や、ノンバンク系であれば借りることも可能な場合があります。

中古なのでリフォームがほぼ必須

再建築不可という制度が本格化したのは昭和50年代です。

つまり、現在売買されている再建築不可の物件は必然的に築古となってしまうというわけです。

ポイント
  • 再建築不可は築古が多い
  • 投資するにはリフォームが必要
  • 場合によっては高額なリフォーム費用が発生する

購入する物件にもよりますが、ほぼリフォームが発生すると思って間違いないです。

そのため、リフォームやリノベーション費用も念頭に入れ収支シミュレーション組みましょう。

【購入検討の価値アリ】狙い目の再建築不可物件とは

再建築不可の物件へ投資することへのリスクを解説してきました。

そのうえで投資を行う場合はどんな物件を購入したらいいのでしょうか?

ここでは、購入狙い目な再建築不可の条件をいくつか紹介します。

好立地なエリアの再建築不可

不動産投資において好立地という条件は外せません。

空室リスクを抑えるためにもしっかり需要のある立地を選択しましょう。

好立地の例
  • 最寄り駅が近い
  • 商業施設や商店街などが近い
  • 大学や専門学校が近い

最低でもある程度の需要が見込める立地であれば投資を検討してもいいのではないでしょうか。

シェアハウス用にリフォームなどすれば学生需要も見込めそうですね。

リフォームされている再建築不可

再建築不可は再建築できないがゆえにリフォームをして維持管理するしかありません。

もし、リフォームして間もないような再建築不可であれば購入狙い目です。

リフォーム間もない物件を選ぶポイント
  • 直近でリフォームをする必要がなくなる
  • クロスの張替えなど軽微なリフォームで済む
  • 購入後すぐに入居者募集を開始できる

また、結構な築古だと「主要構造部分」や「構造耐力上主要な部分」の劣化もあるため止めておきましょう。

最低でも、1981年6月以降に建築された新耐震基準の物件を選ぶと良いでしょう。

日当たりの良い再建築不可

再建築不可で多いのが旗竿地と呼ばれる形の地形をした物件です。

旗竿地の例
※これは接道が2m以上あるので再建築可

こんな形で通路部分が存在します。

この通路の部分と道路の接道している幅が狭いがゆえに再建築不可になるわけです。

さらに、旗竿地は周辺を建物に囲まれ日当たりが悪くなるケースが多いのです。

なるべく日当たり条件の良い再建築不可を狙いましょう。

旗竿地のポイント
  • 接道が狭い
  • 日当たりが悪くなりやすい

また通路部分が狭いと自転車なども置けなくなるのである程度の通路幅員は欲しいところです。

【まとめ】再建築不可投資はリスクが伴うことを忘れずに

今回は再建築不可で行う不動産投資のメリットとリスクについて紹介してきました。

再建築不可へ投資するメリット
  • 相場より安価で購入できる
  • 税金関連が安い
  • 高利回りを狙いやすい
再建築不可へ投資する際のリスク
  • 再建築できない
  • 売却しにくい
  • ローンが使えない可能性大
  • リフォームがほぼ必須

確かに高利回りを狙えるおいしい条件ではあります。

ですが、その分通常の不動産投資よりもリスクが大きいのです。

そのため不動産投資初心者の方には強くおすすめできません。

ある程度不動産知識や不動産投資経験があって、出口戦略が立てられる物件があればチャレンジしてみてください。

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@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!