そのマンションは大丈夫!?管理費と修繕積立金から見るマンションの健全性!



どうも。現役不動産営業マンのmatsudaです。




最近はマンション購入の希望者も増え、年代問わずマンション派というのも多くなってきています。


特に、中古マンションはその人気が高いく、紹介する機会が多いと感じます。


ですが、中古マンションは購入前にしっかり調査をしないと住み始めてから出費がかさんだり、想定外のことが起こるなど、トラブルの要因が潜んでいるケースがあります。


そこで今回は、管理費と修繕積立金から読み解くマンションの健全性を解説していきたいとも思います。


是非中古マンション購入を検討する際に、参考にしてみてください。


管理費と修繕積立金を詳しく調べるには?



管理費と修繕積立金をチェックする場合、どんな資料が必要なるのでしょうか?

  • 重要事項調査報告書…マンション全体の管理説明書のようなもの
  • 長期修繕計画書…今後のマンションの修繕計画やその必要資金などをチェック
  • 修繕履歴…マンションのどのような個所を修繕してきたかの記録


以上のような資料を使い、購入しようとする部屋というよりは、入居しようとするマンション全体の管理状況や運営状況をチェックしていきます。


どんなに、価格や広さなどの条件が整っていても、そもそもの母体運営がずさんだと影響を受けざる負えません。


戸建と違って、管理組合のマンション管理運営状況のチェックというのは、中古マンションでは必須の確認事項なんですね

資料が集まったら、いよいよ具体的なチェックに入っていきます。



専門的な部分や経験則も必要になるので、基本的には不動産仲介の営業マンにヒアリングすればいいと思いますので、気になるポイント等はしっかり押さえておきましょう。


重要事項調査報告書の取得には
手間と時間がかかる?



重要事項調査報告書は管理会社に依頼することにより取得することが出来ます。
基本的には不動産仲介業者にお願いし、仲介業者が取得に動くといった形ですね。


ですが、依頼後すぐに取得できるわけではありません。


まず、取得費がかかるケースがあります。
安ければ3000円程度ですが、高いと1万円くらいの費用が発生します。


さらに、依頼後1週間前後を要する場合もあるので、見学した物件すべての重要事項調査報告書の取得をしていたらキリがありません…


購入を前向きに検討しているような物件のみに限り、手間と費用を最小限に抑えるようにしましょう。

管理・修繕積立金を深堀してみよう!




管理費と修繕積立金は住宅ローンと同様に、毎月のランニングコストとして発生する費用となります。


金額ばかりに目が行きがちですが、金額設定のバランスも大切なポイントです。

  • 管理費…マンション共有部分の維持、管理のために必要な費用
  • 修繕積立金…将来的な大規模修繕に必要な費用


新築マンションや築浅マンションなどは、販売しやすくするため修繕積立金をあえて安く設定しているものもあります。

数年後に一気に値上がりとなるケースもあり、それだけで月々の収支バランスが大きく異なってきますよね。


管理費は通常、管理人の人件費や清掃費用などとしても使われますが、管理費が安くても管理の質に問題があるようでは困ります。


周辺の同規模マンションと比較を行い、管理費や修繕積立金が高すぎないか安すぎないか検討しておきましょう。

修繕積立金の累計額


大規模修繕工事のために管理組合全体でストックしているお金が、修繕積立金の累計額になります。


ここで重要なのが、次回の大規模修繕工事のための必要資金がしっかり蓄えてあるか、もしくは貯まる予定であるかの確認です。


もし、足りないようであれば、金融機関から借り入れを起こさなければなりませんし、修繕積立金の追加徴収等の可能性も視野に入れなければなりません。


長期修繕計画書や過去の実績歴を元にも極める必要がありますね。

管理費・修繕積立金の改定予定



管理費・修繕積立金は将来に向かって増額するケース
がほとんどです。


そのため、重要事項調査報告書等で徴収額の改定があるか否かの確認もしておいてください。もし、あるようであれば、毎月の収支シミュレーションも変わってきますので、注意が必要です。


また、こうした改定はマンションの総会によって決定がなされます。たとえ、重要事項調査報告書に掲示していなくとも、総会で改定の議案が出ていた場合などは、近い将来増額となる可能性も高いです。もし、議事録も確認できるようであれば万全ですね。



管理費・修繕積立金の滞納額



中古マンションだと、管理費や修繕積立金を滞納した過去があるものがあります。
滞納と聞くとイメージ悪いですが、実はあるある話です(笑)


ここで大事なのが、滞納額は区分所有者の変更とともに新たな組合員(買主)に承継されるということです。

  • 取引物件(専有部分)の滞納額がある場合
    ⇒滞納があれば新組員(買主)に支払い義務が承継
  • マンション全体の滞納額がある場合
    ⇒長期滞納者の存在や、管理組合が抱える問題を知ることができる。

繰り返しになりますが、過去の専有部分所有者が滞納をしていた場合はそのまま新たな組合が引き継ぐ形になりますので、注意してください。


大規模修繕工事実施計画


現在予定されている大規模修繕工事の実施予定を確認しておくことも大切です。


近年は異常気象の影響や災害も多いので、突発的な修繕が発生している可能性もあります。時期的に長期修繕計画との大幅なズレが生じてしないか、実施計画による積立金の改定予定はないかを確認しておきましょう。


大規模修繕工事実施履歴


中古マンションの資産価値を評価するうえで一番大事な情報と言えるのが、過去の大規模修繕工事の実施履歴です。


これは、金融機関が中古マンションの担保評価をする上でも重要視している項目なくらい大切な部分です。


マンションの運営能力は様々な角度から測ることが出来ますが、計画通りに修繕が行われ、またそのための資金も潤沢にあるようであれば、まずそのマンションは運営が健全に行われていると判断してもいいでしょう。


管理費と修繕積立金がすべてではない



今回は、管理費と修繕積立金という項目で中古マンションのひも解いてきましたが、中古マンションの評価は何もこの2つの項目で測れるものではありません。
最終的に検討する段階でのプラス要素になればといった感じです。


100点満点の物件を手にするのは残念ながら不可能に近いです。


健全な管理をされているマンションは、失敗しない物件の大切な条件でもあります。総合的な判断をする上での検討要素として考慮していけたらいいのではないでしょうか。



それでは、また。


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

ABOUT US

@マツ
大学卒業後はドラッグストアに就職し薬の販売員へ 仕事が退屈になり転職を決意! 宅建を独学で勉強し、半年後宅建士へ その後は不動産投資の営業マンへ転職し 2年後、実需の販売をしたく転職 現在は戸建てマンションの営業マンとして仕事中 ブログを通してマイホームを購入する人たちへ 有益な情報を届けます!